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【FP E-PRESS】『空き家対策を考える』【FPコラム】 (Vol.862 2017/10/25)


■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.862 2017/10/25)■□■□■


こんにちは。
エフピー研究所のツカモトです。

先週の大型台風。みなさん大丈夫でしたか。

上陸の近づく日曜日。
私は長野県の松本から夕方のあずさで帰宅予定でした。

防災無線の響く中、松本駅へ到着すると、なんと乗車予定の列車が運休。
諦めの中、駅員さんに「東京方面に行く方法はありますか。」と聞くと、

「次に出るやつにまだ間に合います!」
「チケットこっちです!」

と、流れるようなサポートで、運休前の最後の列車に滑り込み乗車に成功。
なんとか帰ってこれました。席に座ったのは発車時刻でした。

迅速に対応してくださった駅員さんに感謝です。

(ちなみに、次の日は台風の影響による電車の運休にガッツリ巻き込まれました。
 いいことばかりは続きませんね。)


さて、今週はこちら。


━【 今週のラインアップ 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

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● FP業務 お役立ちコラム


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━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


『空き家対策を考える』


   (執筆者:水野 誠一)


――――――――――――――――――――――――――――――――――――

 現在国内の空き家が820万戸あるといわれており、社会的に大きな問題となって

います。

そのうち50%以上が賃貸用住宅、約40%が人が住まなくなってしまった自己居住用

住宅です。

空き家が増えると、その地域の発展を阻害し、経済活動が低下するほか、保安上も

深刻な問題があります。

国は、空き家問題を早急に解決するため、平成26年5月に「空家等対策の推進に関する

特別措置法」(空き家対策特別措置法)を制定し、各種の支援策を実施しています。


 そのまま放置を続けると、建物の損傷・倒壊、不審者の侵入、害虫の発生等により、

防災面、保安面、衛生面の問題があるほか、景観も損なわれ周辺の生活環境が悪化

します。

そのような状況になった場合、行政から助言または指導、勧告等がなされ、なおも

改善されない場合は「空き家対策特別措置法」に基づき「特定空家」に指定されます。

特定空家に指定されると、固定資産税の優遇措置がなくなり、税額が大幅にアップ

します(注)。

そして、更にその状態が継続した場合は、最終的には代執行により建物が取り壊

されます。

その場合の取り壊し費用は行政から本人に請求されます。

  (注) 200平方メートルまでの小規模住宅用地について、固定資産税評価額を
    1/6に減額する優遇措置がなくなることにより、固定資産税や都市計画税が
    大幅にアップする。
    空き家を取り壊して更地にすると住宅用地とみなされなくなり、この優遇
    措置が受けられなくなるため、空き家が放置される原因となっている。


次に、空き家になっている住宅についてその対策を考えてみましょう。

1. 相続登記をしないままになっている物件は相続登記をして所有者を確定する

 相続が発生したにもかかわらず、相続登記がされておらず、永年の間所有者が

 被相続人のままになっているケースが散見されます。

 その場合、空き家処理がいつまで経っても前に進まないばかりか、やがて、

 争族の原因になりかねません。

 時間が経てば経つほど、その手続きが複雑になり、大変な手間と時間がかかる

 こととなりますので、一刻も早く相続登記を済ませ、空き家の所有者を確定する

 ことが先決です。


2. 売却するか活用するか決める

(1)売却する場合

  建物を取り壊して売却するか、建物付きで売却するかを検討します。建物を

  取り壊すには、通常の木造一戸建ての場合でも100~200万円あるいはそれ以上

  かかりますので、その費用を自ら負担するか、その分だけ売却価格を低くするか

  検討します。

  空き家の取壊し費用を補助している自治体もあります。


(2)活用する場合 

  次のように、建物を取壊して建替える、リフォームして利用する、更地にして

  土地を利用する、そしてそれを自ら利用する、賃貸するなどいろいろな活用

  方法が考えられます。


 a.相続人自らが居住する

  相続人がアパート暮らしをしていた場合は、相続人が居住するというケースも

  あるかも知れませんが、その場合はリフォームが必要となるケースも多く、

  建替えるという選択肢も考えられます。


 b.賃貸する

そのまま賃貸するかアパートとして建替えるか検討します。

  そのまま賃貸する場合も多くの場合ある程度のリフォームは必要となります。

  いずれにしても賃貸の需要があるかどうかが重要なポイントです。

  リフォームローンやアパートローンなどの利用も含め、収支計画をしっかり

  立てることが必要です。


 c.更地にして駐車場にする

  駐車場として相応しい立地かどうかよく調査します。

  近くにショッピングセンターや公共施設など人の集まる施設があると時間

  貸しのニーズが期待できるかも知れません。

  ただ、通常の住宅を取壊した後の土地では、それほど多くの台数を収容する

  広さはなく、採算もよいとは言えないので、本格的な有効活用をするまでの

  つなぎ程度の位置づけとなるでしょう。


 d.民泊として活用する

  外国人観光客の増加による宿泊施設の不足、空き家問題の社会問題化を背景に、

  新しいビジネスモデルとして「民泊」がクローズアップされ、平成29年6月9日に

  「住宅宿泊事業法」が成立しました。

  平成30年には施行が見込まれ、今後、空き家の有力な利用方法として期待されて

  います。

  ただ、民泊については、騒音やゴミ問題など宿泊者のマナーが取りざたされて

  おり、管理・運営のほか近隣とのトラブル防止の対策をとることが大切です。


 e.空き家バンクを利用して、買主、借主を見つける

  多くの自治体が開設しており、過疎化が進んでいる地方へのIターン、

  JターンやUターンを希望する人たちを対象に、売主と買主、貸主と借主の

  マッチングを行い、過疎地域への移住を促進させようというものです。


3. 公的な支援制度を調べる

 「空き家対策特別措置法」が制定されたことに伴い、一定の要件のもとに公的な

 各種支援制度が実施されています。

 多くの自治体で、例えば次のような費用に対する補助金(助成金)制度を実施

 しています。

 (1)老朽建築物の建替え費用

   密集市街地の老朽建築物の除却や耐火性能を強化した建築物へ新築するため

   の資金200~300万円程度 (三大都市圏等)


 (2)建築物の除却費用

   空き家の取壊し費用 数十万円(全国の多くの自治体)


 (3)空き家跡地を行政目的で活用するための除却費用など(社会貢献目的)

   空き家跡地を自治体が無償で借り受け、公園などの行政目的に利用するため

   の空き家除却費200万円(東京都文京区)   


 (4)過疎地へのUターン支援

   県内へのUターン者等の住まいを確保するため、空き家等を借り上げ又は

   買い上げる等して、Uターン者等の定住住宅として活用するための修繕費

   1カ所あたり250万円(島根県)


4. 住宅金融支援機構の融資制度を利用して賃貸住宅をリフォームする

  住宅金融支援機構では、次のようなリフォーム融資を取り扱っています。


 ◆省エネ賃貸住宅リフォーム融資・賃貸住宅耐震リフォーム融資の融資条件概要

 申込み資格  年令満65歳未満(満65歳以上の場合は、後継者と連名により申込み)
 融 資 額 次のうちいずれか低い金額
        ・(省エネリフォーム) 一戸当たりの融資限度額530万円×戸数
         (長期優良住宅の一戸あたりの融資限度額は1,000万円)
        ・(耐震リフォーム) 一戸当たりの融資限度額1,000万円×戸数
         (いずれも工事費の80%まで)
 返済期間 20年以内
 金 利 全期間固定金利
 返済方法 元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払い
 担 保 土地・建物に機構を第1順位とする抵当権設定
 保 証 人 保証能力のある法人または個人。法人の場合は、(一財)住宅改良
        開発公社または(一財)首都圏不燃建築公社


5. 空き家に係る譲渡所得の特別控除の活用

 被相続人が一人で居住していた家屋で相続後空き家となっている住宅を、相続人が

 平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡した場合の譲渡所得について、

 居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用することができます。


 ◆空き家に係る譲渡所得の特別控除制度の概要

 住宅の要件 ・一戸建て住宅(区分所有建築物を除く)
       ・土地建物、建物のみ、建物解体後の土地のみいずれも可
       ・昭和56年5月31日以前に建築された建物
       ・建物を取壊さず売却するときは、譲渡時において耐震規定または
        それに準ずる基準に適合していること
       ・相続時から譲渡時まで土地や家屋を事業の用、貸し付けの用、
        居住の用などに供されていないこと

 譲渡の要件 ・譲渡価格が1億円以下
       ・平成28年4月1日から平成31年12月31日の間の譲渡
       ・相続のあった日から3年経過した日の属する年の年末まで


                                 以  上




―――――――――――――――――――――――――――――――――――――

≪執筆者紹介≫

水野 誠一(みずの せいいち)

CFP(R)、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引士、DCアドバイザー。
元日本FP協会神奈川支部 支部長。

1959年名古屋大学経済学部卒業。三井信託銀行(現三井住友信託銀行)入社、
融資業務、受信業務、財務相談業務等に携わる。同社定年退職後FP開業。
各種ライフプランセミナー講師、ライフプラン相談を勤めるほか新聞・雑誌等の
原稿執筆に携わる。ライフプランニング、特に住宅ローン分野を得意とする。

著書 「ライフプランがあなたの資産を殖やす」(共著 日本経済新聞社)、
「貸す人も借りる人もよくわかる 新住宅ローンの活用術」(金融ブックス社)、
「住宅ローン相談マニュアル」(ビジネス教育出版社)ほか多数



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