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【FP E-PRESS】『コロナショック後の環境変化、Jリート』【FPコラム】/(Vol.988 2020/4/15)


■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.988 2020/4/15) ■□■□■


こんにちは。
エフピー研究所 メルマガ担当のコジマです。

「新型コロナウイルス緊急事態宣言」の発令を受け、
感染拡大防止の観点から、5・6月に実施を予定していた通学セミナーは
開催を中止いたします。
すでにお申し込みくださった方、
お申し込みをご検討中の皆さまにはご不便をおかけします。
単位取得をお急ぎの方は、通学講座に代わり、
ご自宅で学べる「インターネット継続教育」、
「速達便継続教育」のご受講をぜひご検討ください。
また、FP実務のノウハウを得られるオンラインセミナーを開講予定です。
詳細が決まりましたらFP E-PRESS(当メルマガ)やホームページでご案内いたします。
さて、今週はこちら。

━【 今週のラインアップ 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

● FP継続教育 通信のご案内

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● FP業務 お役立ちコラム

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 開催日程は、会場での無料説明会開催日以外の平日10:00~です。

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 後ほど、決定した説明日を案内させていただきます。

皆様のお申し込みをお待ちしております。


━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━



第23回「コロナショック後の環境変化、Jリート」

皆さんお元気ですか、株メンターです。
Jリート市場は3月、コロナショックで史上最大の暴落月となりました。
3月19には東証REIT指数が1日で19%も大暴落しました。
リートのファンダメンタルズだけではとても説明しきれない異常な値動きでした。
連載第23回目の今回は、「コロナショック後の環境変化、Jリート」と題し、
いったい何が起こったのか、
そしてこのショックの前後で何が変わろうとしているか、
について考えてみます。

【Jリート3月暴落の背景】
今回の3月暴落には、以下2つの背景があると推察します。
明確なエビデンスを把握したわけではないことをお断りし、私見をお伝えします。
1.国内金融機関のロスカット売り
Jリートに投資する一部の国内金融機関はロスカットルールの元で
運用していると言われています。
例えば買った値段から20%下落したら損切り処分する、というものです。
2019年度は平均して東証REIT指数2000ポイント付近で
取得したと思われ、1600ポイント付近を下回ると
ルール抵触の可能性が出てきます。
決算期末直前でもあり、指数下落に伴い
一斉に処分売りが出た可能性があります。
2.海外不動産ファンドの投げ売り
アメリカで不動産担保証券(MBS)等に投資する
一部の不動産ファンドが3月以降危機的状況だとの報道があります。
担保価値の急減で追加の資金拠出(追い証)を迫られているが払えず、
保有する不動産関連の各種投資先を皆換金売りしているとのことです。
Jリートもその換金対象になっていると推察しています。
米FRBは危機対応策として政府保証ありのMBSは
買い取る方針を打ち出しましたが、保証なしのMBSも巨額に発行されており、
問題は解決していません。
Jリート市場は、業績などの要因というより、
1.2.のような投資家の換金売りに押しつぶされてしまったと想像しています。
市場規模が小さいため大きな価格下落につながってしまいました。
ただ理由が何であれ、一度変動が極端に激しくなると、
当面は激しい値動きが続いてしまいます。
今後も予断を許さない状況が続くかもしれません。
ただ、この変動が、リート各社のせいではないことだけは
特に強調しておきたいと思います。

【経済への影響の長期化】
3月に入り欧米で感染が急増し、
世界経済への影響は長期化することになりそうです。
感染拡大は一旦ピークアウトしても、
今回のウィルスは再感染しうるため、
経済活動が自粛モードから完全復活するには時間がかかると見込まれます。
また、企業・ファンドの資金繰り危機の影響も懸念されます。
さらに、今後感染はアフリカや中南米諸国等にまで広がる可能性があります。
これら地域で感染が拡大すると、日米欧などの先進国とは事情が異なり、
収束までに長期間を要するとみられます。
その間にこれら新興国の経済・通貨が厳しい状況を迎えるかもしれません。
治療薬、ワクチンの早期開発、実用化が待たれます。

【Jリートへの影響】
国土交通省は今回、不動産賃貸事業者に対し
テナントの賃料支払い猶予に応じるなど柔軟な対応を検討するよう求めており、
一部の不動産会社等はこれに応じる構えです。
資金繰りに窮するテナントへの配慮で、
リートも相応の対応を迫られる可能性があり、
そうなれば各社の配当にも今後若干の影響が出ます。
またコロナショックで、今までの人手不足時代から
一気に人手余剰の時代へ転換することが見込まれます。
テナント需給は、商業施設やホテルだけでなく、
オフィス・住宅でも今後一部緩和し、空室が増えることも想定されます。
ただ物流施設の一部については、巣籠もり消費の恩恵や
テナントの物流コスト削減意向の高まりを受けて、
テナント需要の強い状態が続くとみられます。

【今後の投資行動】
今回のコロナショックは経済への影響が長期化しそうです。
Jリート市場も上値の重い時代へと変わりました。
配当は一部リートで今後減少しそうですが、
それでも投資口価格も割安になるためインカム狙いの長期投資にとっては
組入れ時が到来したといえます。
市場において銘柄選別も進んでいますが、
危機においても安定的なリートはあります。


以上、株メンターがお届けしました。
次回もお楽しみに。


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