■□■□■　FP E-PRESS（エフピーエプレス）(Vol.1071 2021/12/08) ■□■□■


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━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


『Ｊリート市場インフレを予見！ 2021年を振り返る』


( 執筆者：梶井 広行）


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皆さんお元気ですか、株メンターです。

早いもので、2021年もコロナ禍に振り回されている間に年末を迎えることとなりま
した。今回は、コロナ後の落ち着きどころを探るJリート市場の今年を振り返って
みたいと思います。

第43回の今回は「Ｊリート市場インフレを予見！ 2021年を振り返る」です。



【特別な1年、逆行高！】

今年のJリート市場は、個人的にとても特別な1年でした。従来の常識的な見方とは
真逆に市場が動いたと感じています。コロナ後のショック的な状況から下値を固め
ていた昨年と比べ、今年は年始から東証リート指数が大きく値上がりました。

ただ私は当初上値を全く期待していませんでした。
外部環境が逆風だったからです。

まず金利の動きです。今年は年初から米金利が大きく上昇しました。バイデン財政で
巨額の財政出動が実施され国債の大量発行が実施され、需給悪化から長期金利に上昇
圧力が掛かるとみられていたからです。リートの投資口価格にとって、金利上昇は最
もネガティブです。利回りの魅力が相対的に薄れるためです。

さらに、リートの業績にとって肝心な賃料市況も下落しました。コロナでテレワーク
の浸透に伴い都心オフィスの賃貸需要は低下し、空室増と賃料下落が続きました。
加えてもう１つ、大きなネガティブ材料が春先にありました。金融政策の一環として
実施されてきた日銀の買入れが実質的に終了したのです。日銀は既に多くの銘柄で発
行投資口数の10%付近まで取得を進めているとみられ、保有上限10%というルールを変
更しなければさらに買い増しが出来ないとみられていたのですが、3月の政策見直しの
際にこの上限引上げが見送られたのです。事実上の日銀による買入れストップ宣言、
と言えます。

これら3つのネガティブな要因があるにもかかわらず、指数は下がるどころか大きく上
昇し2000ポイントを超え、その後足元でもこの水準を維持しています。



【底堅い商業系、オフィス系、一方住宅系が軟化】

また、銘柄別の物色動向をセクター（物件種別）毎に比較しても、やや意外なおもし
ろい特徴があります。そもそもJリートはセクター毎に業界環境が大きく異なること
から、投資口価格にも意外に大きなパフォーマンス格差が付くことが多いのです。
昨年はコロナ禍の影響で、絶好調な物流系と厳しいホテル系、オフィス系等に明暗
がはっきり分かれました。

しかし今年については、昨年低調だった商業系やオフィス系がやや健闘し、一方昨
年相対的に安定していた住宅系が年後半に失速する展開となりました。物流系は相
変わらず環境は良好ですが、昨年のように大きくアウトパフォームしてはいません。
コロナの影響が懸念され割安だった商業系やオフィス系は、一方で物件取得による
外部成長が業績を支えた面があり、また足元ではオフィス空室率の悪化に一巡感が
あることも理由として挙げられると思います。

一方住宅系は、都心からの人口流出、つまり都心回帰➡都心回避、の価値観の変化
が不可逆的なものであることが、徐々に業績に表れつつあることの反映とみられます。



【インフレ到来を示唆、Jリート市場】

先々になってコロナ後の2021年を振り返る際には、Jリート市場に対する評価が転
換した1年だった、と言われるようになる気がしています。

3大ネガティブ要因を跳ね返して大きく上昇し高値を維持できた理由は、インフレ
時代を見越した投資家の行動変化、だと思います。

コロナ禍を契機に物価が上昇を始めたことで、有り余る投資資金をキャッシュで
寝かせておくのではなく、価格上昇の可能性のある実物資産（株、不動産、リート、
商品他）に替えて保有する、というインフレヘッジ的な投資行動が、特に海外投資
家の間で顕著になり、海外マネーがＪリート市場に流入したとみられます。

足元の米経済指標等からは、インフレ傾向が一時的ではないことが明白となりつつ
あります。物価の番人、米中央銀行のFRBは、物価の基調判断を見誤りました。賃金
インフレも始まりつつある以上、短期でのインフレ収束は難しいと思います。

正直、年始からの市況上昇には驚きましたが、この逆境を跳ね返したJリート市場の
値動きをみて、私は逆にインフレの到来を強く予感したのです。インフレを見越し
た実物資産への投資、という理由以外にこの値段の説明がつかなかったからです。
今秋になって、Jリート市場の正しさが経済統計から証明されたと感じています。


「市場の声を聴く」ことの大切さを再び学んだ2021年でした。市場の声こそ精度が
高い、打率が高い、と常々感じています。皆さんも「市場の声を聴く」姿勢、お忘れなく。


少し早いですが、今年も1年ご覧頂きありがとうございました。
来年もよろしくお願いいたします。


以上、株メンターがお届けしました。

次回もお楽しみに。



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＜執筆者紹介＞

梶井 広行　（かじい　ひろゆき）

信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」

三菱UFJ国際投信 元ファンドマネージャー、
日本証券アナリスト協会検定会員


三菱UFJ国際投信、三菱UFJ信託銀行等にて日本株、Jリートのファンドマネージャー、
アナリストとして、機関投資家の年金・投信運用に延べ30年弱　携わる。

特に2007年以降、三菱UFJ国際投信にてＪリート1000億超ファンドの責任者として
2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。
　・モーニングスターアワード2014　最優秀ファンド賞
　・モーニングスターアワード2012、2013　優秀ファンド賞
　・Ｒ＆Ｉファンド大賞 2012～2015　優秀ファンド賞受賞
　　（以上、国内REIT型 部門）
2017年末　三菱UFJ国際投信 退職。
2018年　信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」として
　　　　投資教育業、コンサルティング業を創業。




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