FP向けメールマガジン FP E-PRESS

【老後相談の差別化に】セミナー『認知、介護、老人ホーム選びのアドバイスポイント』/FP向けコラム「Jリートの“自社株買い”の是非」

■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.1083 2022/3/9) ■□■


皆さん、こんにちは

エフピー研究所のミタです。


朝家を出るとき、以前は必ず玄関まで来てお見送りをしてくれた娘(1歳)ですが、

最近は全くしてくれません。


「今日は来てくれるかもしれない。」と往生際悪く、玄関の扉を開けるのを少しゆっくりにしていますが、今朝も足音が聞こえることはありませんでした。

玄関の扉がやけに重く感じます…。



気を取り直し、

今週のメールマガジン、どうぞお楽しみください!



□■■ おすすめセミナー紹介 □■■


【オンラインセミナー(ウェビナー)】


『相談が激増!「認知、介護、老人ホーム選びのアドバイスポイント」』


◆元国際政治記者の講師が送る高齢期のマネープラン

講師の福本氏は海外赴任のご経験や長い記者生活を経て、2015年にFPとして独立されました。独立後は高齢期の介護をメインに、お金ときっても切れない住まいと介護の関係についても相談・講演を多数開催されています。

今回のセミナーでは、自ら施設・介護の現場に入り、困窮する高齢者のライフプランにも関わってきたご経験を、記者として培った分析眼で、わかりやすくお話していただきます。



□■■ セミナー概要 □■■


【講師】 福本 芳朗 講師

【日程】 2022/5/28(土) 13:00-16:00

【概要】

総務省の統計によると、2021年日本の高齢者の総人口に占める割合は29.1%、総人口の約3割が高齢者ということになります。将来的な推計では、2060年には約40%になると予想され、今後も高齢化の度合いは、増加の一途を辿ることに間違いありません。


介護離職の問題はいまだ健在し、老後のマネープランを考える余裕もなく高齢期に突入、いきなり始まる親の相続や介護で家計状況が急転する人が大勢います。

誰もが直面する老後。自分だけは大丈夫、でしょうか。


核家族化の進行や未婚・熟年離婚での単身独居者の増加等、複雑化する状況の中、FPとしてどのようなライフプランニングやアドバイスを行っていけばいいでしょう。


長くなった老後の時間、マネーの不安に寄り添える専門のFPがいま必要とされています。


□■■ 講座の目的・対象者 □■■


【こんな方におすすめです】

◆高齢期のマネープランに寄り添えるFPになりたい


◆老後の相談において、他のFPとの差別化を図りたい


◆高齢期の相談に幅を持たせ質を向上させたい


◆現在日本で生じている高齢期周りの問題をしっかり理解したい


◆老人ホームの実態や実例を把握したい


◆良い介護プランの作り方が知りたい



■□■ カリキュラム内容 ■□■


<カリキュラム>

1.人生100年時代のリスク 
 
 現在女性の4人に1人は95歳まで生存。人生100年、現実味を帯びる。
 年金は減額、介護・健康保険料は増額、自己負担も増加…
 長寿化で多くの資産残高マイナスに。
 資金不足で老人ホーム退所も。


2.高齢者の暮らしを変える「地域包括ケア」
 
 国の財政難が生んだ新制度。
 介護も医療も地域(自宅)で。


3.老後にかかる費用
 
 老後にかかる費用と、介護費用の占める割合。
 しっかりプランニングしない巨額な支出に。~失敗例が教えるもの~


4.自宅に住み続けるためのアドバイスポイント  

・家を整える
・支援ネットワークを整える、
・体を整える。


5.認知症 早期発見の重要性
 
 医療面と財産管理面での対応


6.「施設」入所を判断するタイミング 


7.施設の種類、サービス内容、コスト


8.資金が足りない時の対応策


9.施設選びの流れとポイント  


10.入りたい施設に入る技術  

 200人待ちの実態。施設が求めるものを実例を交えて説明
 アピールするアプローチの実例も紹介。


11.質が良く、低コストな介護プランをつくるポイント




■□■ お申込詳細 ■□■


<お申込みはこちらのURLのページから>

https://www.kyoukara.jp/school/?detail=247


皆様のご参加をお待ちしております!



━【 近日開催のセミナー 一覧 】━━



■ 3/26(土)

<オンラインセミナー(ウェビナー)>

『家計支出を分析・最適化する「家計ポートフォリオ分析」の知識と活用術』

https://www.kyoukara.jp/school/?detail=241



■ 3/28(月)

<オンラインセミナー(ウェビナー)>

『「FP名人オンライン版」ソフトを極める!!使いこなし講座≪操作編≫』

https://www.kyoukara.jp/school/?detail=207


『「FP名人オンライン版」ソフトを極める!!使いこなし講座≪事例研究&コンサル編≫』

https://www.kyoukara.jp/school/?detail=220



■ 4/16(土)

<オンラインセミナー(ウェビナー)>

『5時間でわかる公的年金の基礎と改正情報~年金達人FPになるために~』

https://www.kyoukara.jp/school/?detail=246





━【 今週のラインアップ 】━━━━━


● FPインターネット継続教育のご案内

 
● FP名人無料説明会のご案内


● FP業務 お役立ちコラム



━【 FP継続教育 通信講座のご案内 】━


■ 「今日から始めるインターネット継続教育」
  AFP15単位,CFP30単位の取得可能。


AFP 15単位【2,530円税込】
CFP 30単位【2,970円税込】

お申込みはコチラから

WEB
→ https://www.kyoukara.jp/index2.php

スマートフォン
→ https://www.kyoukara.jp/sp

     
■ 「今日からはじめる速達便継続教育」
  テキスト(冊子)版
(パソコン・インターネットが苦手な方におススメ)

お申込みはコチラから

Tel
→ 03-5803-2167   

WEB
→ https://www.kyoukara.jp/paper



━【 FP名人 無料説明会のご案内 】━


【FP名人新規ご購入を検討中のお客様へ】

◆参加特典としてFP名人ユーザー様のインタビュー集をプレゼント!

FP名人を活用し、成功されている方のインタビューを集めた冊子をプレゼント致します。あなたのビジネスのヒントが見つかるかも!?


  ~~ 概要 ~~

・FP名人の新たに購入することを検討中の方を対象とした説明会です。

・事前予約制、約60分の説明会(無料)となります。


「実際の操作画面を見てみたい、質問したい」という方は、ぜひご参加ください!

なお、ウェビナーという形式でZoomを使用して説明しますので、カメラやマイクは
不要で、他の参加者に顔や名前が見えることはありません。
お気軽にご参加下さい。


■■□オンライン説明会■■□


全国どこにお住まいの方も、パソコン・タブレット端末があれば参加できます!
 

<開催スケジュール>

2022年 3月11日(金)10:00~


2022年 3月25日(金)10:00~

お申込みはこちらから
https://www.fplabo.co.jp/fptool/fp-meijin/event.php


皆様のお申し込みをお待ちしております。



━━【  FP業務 お役立ちコラム  】━━



『Jリートの“自社株買い”の是非』


( 執筆者:梶井 広行 )


―――――――――――――――――――――



こんにちは、皆さんお元気でお過ごしですか。

コロナ禍、インフレに加えロシアの軍事侵攻と、2022年は年始から大揺れです。やはり今年は、時代が大転換する年となるのは間違いありません。昨年末から今年は大転換の年、とお伝えしてきましたが、転換のスピードや変化の大きさは明らかに想定以上です。

こんな時、資産防衛、インフレヘッジのひとつの手段として、Jリート投資は有力だと改めて思います。下げたら少額ずつ、こつこつと買い下がりましょう。時間分散は必須、一度に全部買わないことです。高利回りで安く買える機会は、これからも度々訪れるはずです。


さて、Jリートについて学ぶ当連載、今回は自己投資口の取得、つまり上場企業でいう“自社株買い”について考えたいと思います。ここ数年、自己投資口の買取りを実施するJリートが増えていますが、私は一般上場企業の自社株買いとJリートの自己投資口の買取りは、意味合いが異なると考えています。第46回目の今回は「Jリートの“自社株買い”の是非」です。



【自己投資口取得の背景】

Jリートの自己投資口取得は、株価低迷により増資による外部成長(資産規模の拡大による成長)が制約される場合、株価底上げの観点から実施されるケースが多かったようです。具体的にはNAV倍率(純資産倍率)で1倍割れの銘柄が多く実施してきました。
ただ買取りの量は比較的少額で、発行投資口総数の1~2%程度であるケースが多く、従って投資口価格へのインパクトも限定的な場合が多かったように思います。



【頻繁な増資で外部成長するリート】

リートは一般に、資産規模を拡大すればスケールメリットを享受できるため、借入や増資によって資金を調達し、物件を買って早く大きく成長しようとします。

そこで健全な大手優良リートなら、概して2年に1回程度は増資を行うことが多いようです。投資口価格が安定して高位を維持できているリートで物件の調達力もあれば、物件取得と同時に増資も発表できます。実力あるリートなら、不動産市況に左右されず概ね定期的な増資を実施し安定成長を目指すことが可能、ということです。

このようにリートの場合、増資を行うことが稀な一般の上場企業とは状況が全く異なります。



【投資家にとって大切なことは何か】

ところで、Jリートの投資家にとって最も大切なのは、リートの1口当たりの投資価値が安定し着実に増えてゆくことです。そのためにリートが安定した業績拡大を続けてくれることを期待するわけですが、肝心なのは“1口当たりの価値”です。

例えば、好業績で利益が5%増加しても、一方で増資によりリートが発行投資口も5%増加させてしまえば、1口当たりの利益・配当は増えません。これでは投資家にメリットはありません。リートの場合、投資家は業績だけをウオッチすればよいのではないのです。

増資を実施する際、どのくらいの量の投資口を発行するかは、当然リートが決めます。リートの増資においては、投資口の発行だけでは1口当たりの価値が下がり市場で投資口価格が下落しかねません。そこで、増資の資金で購入する物件とそれによる業績寄与も同時に公表し、市場価格の下落を防ぐよう対応するリートも多いのです。

リートの安定した業績に期待して投資しても、リート側が大量の増資を繰り返したら、投資家はその恩恵に預かることはできません。
つまる所、リートの一口当たり配当の成長ペースをコントロールしているのは、業績を管理する一方で増資の口数も決める権限を持つ、リートの社長です。リートの1口当たりの価値とは、結局リートの社長の匙加減ひとつです。

だから、増資の発表の際、物件取得も考慮し最終的にどの位一口当たり配当を伸ばすつもりか、増配の巡航ペースを公表するリートもあります。



【まとめ 自己否定では】

増資とは投資口数を増やす行為、一方で自己投資口の買取りとは投資口数を減らす行為です。投資口価格の変化に応じて、上がれば増資、下がれば自己投資口の買取り、を繰り返すようなことがあれば、これはある意味リートが投資口価格を操作しているとも受け取られかねません。これではガバナンス上、大いに問題があるといえます。

そもそも、投資家は1口当たりの価値を評価することが最も大切なのに、発行投資口数を頻繁にリートが増減させては、投資家が1口当たり価値を見定めることができません(好業績でも1口当たり配当は増えない、など)。これでは投資家離れを引き起こし兼ねない、と不安にもなります。

定期的な増資による外部成長が不可欠なJリートにとって、投資口の買取りも並行して何度となく行うようであれば、これはある意味“自己否定”的な行為ではないでしょうか。

私は、Jリートの自己投資口の買取りに対し、投資家として実施の反対を唱えています。もしどうしても、ということなら、1度限りとリートも覚悟を決めて実施して頂きたい。


以上、株メンターがお届けしました。
次回もお楽しみに。




―――――――――――――――――――――


<執筆者紹介>

梶井 広行 (かじい ひろゆき)

信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」

三菱UFJ国際投信 元ファンドマネージャー、日本証券アナリスト協会検定会員

三菱UFJ国際投信、三菱UFJ信託銀行等にて
日本株、Jリートのファンドマネージャー、アナリストとして、
機関投資家の年金・投信運用に延べ30年弱 携わる。

特に2007年以降、三菱UFJ国際投信にて
Jリート1000億超ファンドの責任者として2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。

・モーニングスターアワード2014
 最優秀ファンド賞

・モーニングスターアワード2012、2013
 優秀ファンド賞

・R&Iファンド大賞 2012~2015
 優秀ファンド賞受賞
  
(以上、国内REIT型 部門)
2017年末 三菱UFJ国際投信 退職。

2018年 信頼できる株・運用の相談相手
「株メンター」として投資教育業、
コンサルティング業を創業。



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