■□■　FP E-PRESS（エフピーエプレス）(Vol.1088 2022/04/13) ■□■


皆さん、こんにちは

エフピー研究所のミタです。


先日は某企業様で新入社員研修を実施しました。

会場には見たことも無い巨大なテレビが設置され、

研修に参加される新入社員約50名全てのモニターが映るようになっていて驚きました。



研修終了後には、担当者の方に

「当講座は毎年人気があるんです。来年もまたお願いします。」と言っていただけて感無量でした。


幸先の良いスタートです！



それでは今週もFP E-PRESS（エフピーエプレス）をお楽しみください。



━【 今週のラインアップ 】━━━━━


●　おすすめセミナー紹介

　
●　FP名人無料説明会のご案内


●　FP業務 お役立ちコラム


●　FPインターネット継続教育のご案内



━【 おすすめセミナー紹介 】━━━━━



【4/30まで見放題！オンデマンド配信】


『有料相談3500件FPが実践！ 信頼されリピーターを生む住宅ローン相談術』


上記セミナーは、3/12に開催されたセミナーの録画配信となります。


＜受講された方の声＞

◆3500組に対応した経験に基づく具体的なお話でした。

◆事例もあり、銀行比較もありわかりやすかったです。

◆実務的で大変役に立ちました。ありがとうございました。

◆本日はありがとうございました。
内容も実践的で、資料も充実しており、大変勉強になりました。
感謝しております。


＜2022年住宅ローン控除の改正情報の解説も！＞

今回改正となる住宅ローン控除ですが、内容がかなり複雑だと話題になっています。

あとから自力で学習するのが負担に思われる方、理解しきれないと思う方は、

是非、参加をご検討ください。



□■■　セミナー概要　□■■

【タイトル】有料相談3500件FPが実践！ 信頼されリピーターを生む住宅ローン相談術
【講師】　平野　雅章 講師
【日程】　4/30(土)まで
【方法】【オンデマンド配信】
【概要】
累計3500件超、年300組近いＦＰ相談を行い、その半数以上が
住宅関連という横浜ＦＰ事務所　代表　平野雅章氏が講師を
担当する、信頼される住宅相談を実践するためのセミナーです。


平野氏の特徴はリピート相談が多いことです。
どのように顧客から信頼を得てリピーターを生む相談を行っているか、
平野氏が実践する手順と相談事例を具体的にご紹介します。



＜お申込みはこちらのURLのページから＞
https://www.kyoukara.jp/school/?detail=248




□■■　講座の目的・対象者　□■■



【こんな方におすすめです】

◆これから住宅相談を行いたい方


◆住宅相談を行っているが充分に自信が持てない方

　
◆住宅購入に関わる控除や税金について知りたい方


◆今年制度改正となる住宅ローン控除の内容をしっかりおさえたい方


◆団信や各種保険、特約の最新情報を知りたい方


◆リピート相談になかなか結びつかないという方




■□■　カリキュラム内容　■□■


＜カリキュラム＞

１．住宅購入相談の実践的手順

２．住宅資金計画

３．住宅ローン控除と贈与税の非課税を考慮したローン借入額
　 （2022年改正内容を反映）

４．住宅ローン商品の選択

５．知っておくべき団信と各種特約の最新情報

６．住宅ローンの借り換え相談のポイント

７．私の住宅ローン提案事例

８．リピート相談につながる３つの情報



■□■　お申込詳細　■□■


＜お申込みはこちらのURLのページから＞

https://www.kyoukara.jp/school/?detail=248


皆様のご応募をお待ちしております。


━【 近日開催のセミナー 一覧 】━━



■　4/26（火）

＜オンラインセミナー（ウェビナー）＞

『「FP名人オンライン版」ソフトを極める!!使いこなし講座≪操作編≫』

https://www.kyoukara.jp/school/?detail=207


『「FP名人オンライン版」ソフトを極める!!使いこなし講座≪事例研究&コンサル編≫』

https://www.kyoukara.jp/school/?detail=220



■　5/28（月）

＜オンラインセミナー（ウェビナー）＞

『相談が激増！「認知、介護、老人ホーム選びのアドバイスポイント」』

https://www.kyoukara.jp/school/?detail=247




━【　FP名人 無料説明会のご案内　】━


【FP名人新規ご購入を検討中のお客様へ】


★参加特典としてFP名人ユーザー様のインタビュー集をプレゼント！

FP名人を活用し、成功されている方のインタビューを集めた冊子をプレゼント致します。あなたのビジネスのヒントが見つかるかも！？


　　～～　概要　～～

・FP名人の新たに購入することを検討中の方を対象とした説明会です。

・事前予約制、約60分の説明会（無料）となります。


「実際の操作画面を見てみたい、質問したい」という方は、ぜひご参加ください！

なお、ウェビナーという形式でZoomを使用して説明しますので、カメラやマイクは
不要で、他の参加者に顔や名前が見えることはありません。
お気軽にご参加下さい。


■■□オンライン説明会■■□


全国どこにお住まいの方も、パソコン・タブレット端末があれば参加できます！
　

＜開催スケジュール＞


2022年 4月22日（金）11:00 ～


お申込みはこちらから
https://www.fplabo.co.jp/fptool/fp-meijin/event.php


皆様のお申し込みをお待ちしております。



━━【　　FP業務 お役立ちコラム　　】━━



『Jリート、配当の成長を見極める本当のポイント』


( 執筆者：梶井 広行 ）


―――――――――――――――――――――



こんにちは、皆さんお元気でお過ごしですか。

インフレ、コロナ、さらに戦争で世の中が混とんとする中、Jリート市場の安定感は足元際立っていると感じます。
東証REIT指数は、今年に入り1月に米の早期金融引締め観測から安値をつけた後、2月のウクライナ侵攻でもその安値を下抜けず底堅く推移し、3月に入り反転上昇し2000ポイントを回復しました。
戦争が始まっても底堅く推移しているのは、地理的に離れていることに加え、インフレ対策としての実物資産投資の一環でJリートに投資資金が流入してきたためであろうと思われます。


さて今回は、Jリートの配当の成長スピードを見極めるポイントについて触れたいと思います。安定した賃料収入からリートが利益を挙げれば、それに応じて投資主の配当も着実に増えてゆくのでしょうか。第47回目の今回は「Jリート、配当の成長を見極める本当のポイント」です。



【投資主に大切なのは1口当たりの配当】

Jリートの投資主にとって最も大切なこととは、高い配当を得ることであり、リートが経営努力により利益成長を遂げて増配基調を維持してくれれば言うことなしです。しかし、ここでひとつ気を付けなければならない点があります。リートが利益を稼げば、投資家の受け取る配当は同様に比例して増えるのでしょうか。
投資主にとって最も重要なのは、投資口1口当たりの配当がキチンと増えてゆくか、です。



【リートの資本政策の特徴　頻繁な増資】

リートの利益成長には２つのドライバーがあると言われます。外部成長と内部成長です。
外部成長とは、借入や増資で調達した資金により物件を新たに購入することで賃料収入を増やすことを言い、一方内部成長は、保有する物件の稼働率の増加や賃上げで賃料収入を増やすことを言います。

リートは、賃料市況が厳しい局面では内部成長が難しいため、物件取得による外部成長で増益基調を維持しようとします。従って、物件調達力のある大手の健全なリートであれば、賃料市況の動向によらず、１～2年に1回程度の頻度で比較的定期的に増資を行うことが多いです。

つまり、リートは利益成長を維持するため、継続的に増資を実施し発行投資口数も増加させます。増資の頻度は、一般の上場企業とは大きく異なります。
そのため、1口当たりの利益・配当の水準は、増資の仕方次第で大きく変わり得るのです。仮に外部成長でリートの利益が大きく増加しても、大型の増資を実施すれば1口当たりの利益・配当は増資後では殆ど増えない、等のことも起こり得ます。



【1口当たり配当、成長のポイント】

実際に実施されるリートの増資では、投資口の発行＝口数の増加だけでは、1口当たりの利益・配当が希薄化により低下してしまうので、調達資金で取得する物件、そしてそれによる業績寄与も同時に発表し、口数は増えるが外部成長で利益も増えるので、増資後でも1口当たりの利益・配当は増加する、などと発表することが多いです。増資と物件取得を同時発表することで投資家を安心させるのです。

結局のところ、増資による資金調達額をどの程度にするか、口数をどの位増やすか、その匙加減ひとつで、リートの1口当たりの利益・配当の成長ペースは決まってしまうとも言えます。

つまり、それを決めるリートの社長の意向次第、ということになります。
ちなみに、IRに積極的な親切なリートの場合、増資後、物件取得後の1口当たり配当の成長率（＝巡航配当成長率）を、増資と同時に明示してくれることがあります。
分かり易く大変結構な事だと思います。



【まとめ】

Jリート投資において配当の中期的な成長ペースを見極める重要なポイントは、増資の際の企業の情報開示にあります。

増資時の投資口の発行量と、同時に取得する物件の寄与のバランスで、社長がどの程度の1口当たり利益・配当の成長ペースを作ってゆく意志があるかを、巡航成長率を通じて確認することができます。
Jリートにとって増資とは、外部成長を継続するために欠かせない資本調達行為ですが、一方でJリート投資家にとっても、配当の成長ペースを確認できる非常に貴重な機会なのです。
Jリートが増資を発表した際には、増資発表と同時に発表される「～期における運用状況の予想の修正及び ～期における運用状況の予想」のリリースなどを、是非確認してみて下さい。


以上、株メンターがお届けしました。
次回もお楽しみに。



――――――――――――――――――

＜執筆者紹介＞

梶井 広行　（かじい　ひろゆき）

信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」

三菱UFJ国際投信 元ファンドマネージャー、日本証券アナリスト協会検定会員

三菱UFJ国際投信、三菱UFJ信託銀行等にて
日本株、Jリートのファンドマネージャー、アナリストとして、
機関投資家の年金・投信運用に延べ30年弱　携わる。

特に2007年以降、三菱UFJ国際投信にて
Ｊリート1000億超ファンドの責任者として2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。

・モーニングスターアワード2014
　最優秀ファンド賞

・モーニングスターアワード2012、2013
　優秀ファンド賞

・Ｒ＆Ｉファンド大賞 2012～2015
　優秀ファンド賞受賞
　　
（以上、国内REIT型 部門）
2017年末　三菱UFJ国際投信 退職。

2018年　信頼できる株・運用の相談相手
「株メンター」として投資教育業、
コンサルティング業を創業。




━【 FP継続教育 通信講座のご案内 】━


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