FP向けメールマガジン FP E-PRESS

【FP E-PRESS】『マンション購入後の収支悪化リスクや資産価値下落リスクを見抜くチェックポイント』【FPコラム】 (Vol.869 2017/12/13)


■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.869 2017/12/13)■□■□■


こんにちは。
エフピー研究所のツカモトです。

2017年。まだ少し残ってはいますが、今年一年で日本株式はだいぶ元気を取り戻しましたよね。

今年から公務員でもiDeCoに加入できるようになったり、来年からは積み立てNISAが始まったり。
私共が日頃お世話になっている企業でも、確定拠出年金の仕組みが新たに導入されたりして、
以前に比べて運用についての関心が高まっているように感じます。

実際、『確定拠出年金』に絡んで、投資教育の需要はかなり高いようで、
DCセミナーの講師のニーズは高まっているようです。

そこで今週は特別に【DCセミナー講師募集のお知らせ】を掲載しています。
我こそは!という方は、ぜひ下記のお知らせをご覧ください。


さて、今週はこちら。


━【 今週のラインアップ 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

● FP継続教育 通信・通学講座

● FP名人無料説明会のご案内

● 【PR】DCセミナー講師募集のお知らせ(東京ファイナンシャルプランナーズ)

● 【求人情報】事務アシスタント募集のお知らせ(エフピー研究所)

● FP業務 お役立ちコラム


━━【 FP継続教育 通信・通学講座 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■ ご好評につき、インターネット特別割引を継続いたします!!
             2,900円(税込)で最大30単位の取得が可能に!
 ・今日から始めるインターネット継続教育
  WEB⇒ http://www.kyoukara.jp/index2.php
  スマートフォン⇒ http://www.kyoukara.jp/sp


■ パソコン・インターネットが苦手な方には、テキスト(冊子)でも受講可能です。
 ・今日からはじめる速達便継続教育
  WEB⇒ http://www.kyoukara.jp/paper/ tel⇒ 03-5803-2167


■ 弊社では、上記の通信講座の他にも、現場で活躍するプロからの生の声で学べる
 通学セミナーも実施しています。


 12月開催の継続教育セミナーはこちら

 ◆12月16日(土) 10:00-16:00
 「相談経験が豊富なFPが教える!!保険見直し実践テクニック」
 講師:小川 満啓
 単位:リスク 6単位
 会場:サニー貸会議室
 詳細:http://www.kyoukara.jp/school/?detail=58



━━【 FP名人 無料説明会のご案内 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【新規ご購入を検討中のお客様へ】

◆通常無料セミナー
 エフピー研究所では、FP名人無料説明会開催を定期的に開催しております。
 「実際の操作画面を見てみたい、質問したい」という方は、是非、ご参加
ください!
 
 12/20(水)、1/10(水):FP名人無料説明会
 10時~、東京都文京区本郷にあるエフピー研究所会議室で開催します。

セミナーの参加申込は ⇒ http://www.fptool.jp/event/



━━【 PR 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■PR■■■■■■■ DCセミナー講師募集!! ■■■■■■■■■■■■■

  ☆☆株式会社東京ファイナンシャルプランナーズより☆☆
DCセミナー講師募集!! (経験者限定)
確定拠出年金の加入者増により投資教育の重要性が高まっています。
「伝える技術」「意欲と探究心」のある方の応募をお待ちしています。
詳しくはこちら→ http://www.tfp.co.jp/corpinfo/ci_recruit_dc.html

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■



━━【 求人情報 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■■■ 事務アシスタント募集 !(株)エフピー研究所 ■■■

FP会社で働いてみませんか。
当社では、FP事務アシスタントを募集いたします。

■FP事務アシスタント■
【職種・仕事内容】 FP事務アシスタント・電話応対、セミナー申込受付業務、パソコン入力他
【勤務地】東京都文京区本郷
【勤務日数】週3日~5日(平日)
【勤務時間】9:30-16:30(時間については相談可)
【給与・待遇】応相談

エクセル・ワードなどPC基本操作のできる方

【応募方法】履歴書・職務経歴書を下記までメールあるいは郵送にてご送付下さい。
(応募書類の返却は致しません)

その他、ご不明点はお気軽にお問い合わせください。

送付先(お問い合わせ先)
・メール ask@fplabo.co.jp
・郵送
〒113-0033
東京都文京区本郷3-32-10 BR本郷3ビル3階
株式会社 エフピー研究所 担当:総務 石田
 TEL:03-5803-2160



━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

『マンション購入後の収支悪化リスクや資産価値下落リスクを見抜くチェックポイント』

                      (執筆者:益山 真一)

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

住宅ローンの金利は依然として低金利。

住宅ローン控除の適用もあり、購入後約10年の金利負担は軽微のため、

ローン自体は非常によい局面ですが、

都市圏を中心にマンションの価格は高止まり。


マイホーム購入において、

価格のほか、間取りや設備の充実、通勤・通学や暮らしの利便性などはもちろん重要です。

一方で、マンション購入後、

想定外の支出増や資産価値下落リスクは避けたいもの。

今回は、これらのリスクを小さくするために、

マンション購入時に必ず確認したい管理費・修繕積立金について解説します。


マンション購入後、区分所有者は、毎月、管理組合に管理費や修繕積立金を納入します。

本来、これらの費用は管理組合の集会で決定しますが、新築物件では、分譲時に

売主等が仮決めしてあります。


管理費は毎月の事務費、清掃費、管理人人件費、電気代のほか、設備点検費や

火災保険等に充当される費用。いわゆる「消費支出」。

通常、管理費の残高が大きく増えることはありません。


修繕積立金は一定期間ごとに行われる設備の修繕・更新等に充てられる費用。

つまり、毎月、定期的に支出されるわけではないため、いわゆる「貯蓄」。

通常、大きな修繕が実施されるまでの間は、残高が増えていきます。


多くの場合、新築分譲時には、管理費は高め、修繕積立金は安めに設定されています。

「売り手側の事情」が優先されており、管理業者の利益につながる管理費は高め、

直接的には管理業者の利益にならない費用は安めに設定されているともいえます。

管理業者は、管理組合の総会で管理業者を変更したり、管理業者に委託する業務

内容を見直すことで、管理費用を見直すことはできますが、この負担は大きく、

管理組合の理事会や管理組合が適切に機能していなければ、容易ではありません。

購入時には、マンションの規模、共用部分の施設の充実度等から見て、適度な

管理費であるかを確認しましょう。

いくらが適切であるかは物件毎に異なりますが、自分の生活水準から見て過度に

管理費が高いと感じる物件は回避したほうが賢明です。


一方、管理費が高めに設定されている物件ほど、修繕積立金は低く設定されて

います。

管理費も修繕積立金も、家計支出から見ると「ランニングコスト」ですが、

管理組合にとって管理費は「消費支出」、修繕積立金は「貯蓄」。

修繕積立金は、適切な計画に沿った水準に設定されているかを確認しなければ

なりません。


マンションの修繕積立金は長期修繕計画に基づいて決定されますので、

新築・中古を問わず、長期修繕計画を確認し、

1.何年分の長期修繕計画が作成されているのか
2.大きな費用を要する修繕計画が含まれているか

を確認し、修繕に必要な積立金の水準に設定されているかを確認しましょう。


1.について、

一般的に20年以上作成されており、期間の経過の都度、新しく作り直します。

新築マンションでは新築当時から20~30年、中古マンションでは購入予定時期

から20~30年にわたり作成されているかを確認します。

2.について、

マンションの規模や仕様により異なりますが、大きな支出を伴う大規模修繕と

一般的な修繕周期は以下のとおりです。

 ・共用鉄部塗装(4年または6年)
 ・屋上防水(補修12年、修繕24年)
 ・バルコニー床防水(修繕12年)
 ・外壁コンクリート補修(12年)
 ・外壁タイル張補修(12年)
 ・エレベーター(補修15年、取替30年)
 ・給水管(更正15年、取替30年)
 ・排水管(更正15年、取替30年)
 ・ガス管(取替30年)
 ・機械式駐車場(補修5年、取替20年)


なお、中古マンションは長期修繕計画を立てた(見直した)時期が重要です。

2011年の東日本大震災の発生後の復興需要、

2013年以降の日本銀行の金融緩和政策、

東京オリンピック開催の決定、

2014年の消費税8%引上げ等の要因により、

建設資材や人件費が高騰し、大規模修繕に必要な費用も大きく上昇しています。

最近5年ほど長期修繕計画を見直していないマンションは、大規模修繕に必要な

費用が不足する懸念が大きいといえます。

修繕積立金は購入時から増額することなく適切な長期修繕計画に定める資金を

手当てできるのがベストですが、そのような物件は滅多にありません。

修繕積立金が不足することが予測される場合は、できる限り早い時期に毎月の

修繕積立金を引き上げて、引き上げ幅を小さくすることがベストです

(筆者のマンションは12年で2度値上げを実行)。

なお、修繕積立金の引き上げには、長期修繕計画の見直し、区分所有者への

アンケート調査等の段階を経て、集会の決議に諮る等、1つ1つの情報公開、

丁寧な運営が重要です。

しかし、修繕積立金の引き上げは、多くの人にとって嬉しくない改定であるため、

「見て見ぬ振り」のまま、時間だけが経過してしまうケースが多くなっています。


避けたいのは、修繕が必要な時期に、必要な修繕積立金が準備できていないため、

修繕時期を先延ばしにしたり、大規模修繕そのものを実施しないことですが、

このようなケースが多いのが実情です。

修繕積立金を引き上げなければ、家計の収支は悪化しないものの、

長期的に見れば資産価値の低下につながります。


反対に言えば、購入時に「適切な長期修繕計画に基づき、修繕積立金が設定されて

おり、その修繕積立金の負担感を感じさせないような管理費」である物件を選ぶと、

購入後の修繕積立金の負担増や資産価値低下リスクを軽減できます。


マンションの広告に目を通す際、管理費や修繕積立金の金額を見ることで、

そのマンションの購入後の資産価値がどうなるのかを考えて、目利き力を高めて

ください。



―――――――――――――――――――――――――――――――――――――

≪執筆者紹介≫

益山 真一(ますやま しんいち)

http://www.fp-masuyama.com/
1級FP技能士、CFP認定者、
マンション管理士、宅地建物取引主任者、消費生活アドバイザー
ダイエット検定1級(プロフェッショナルアドバイザー)食生活アドバイザー2級

人生の3大資金である教育資金、住宅資金、老後資金を効率的に手当てし、
人生を楽しむお金を生み出すことを目標として、講演・研修、執筆、相談業務を展開。
セミナーは累計2700回を超える。
活動理念は「心、カラダ、キャリア、時間、お金」
の5つの健康のバランスを改善することを考えたプランを提案すること。




━━【アドレスの登録・変更・削除】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

メルマガ変更、削除はこちらから手続きをしてください。

※変更の場合は、現在、配信中のアドレスの解除をした後、新しいアドレスで
 メルマガに新規登録をしてください。

⇒ https://www.fplabo.co.jp/fplabo/magazine/front.php

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

『 FP E-PRESS(エフピーエプレス) 』(以下「本サービス」)は
株式会社エフピー研究所(以下「当社」)が発行するメールマガジンです。
本サービスの著作権は当社に属し、当社の許可なく複製・再配信などを行うこと
はできません。また、当社はご利用者様の本サービスご利用により生じた損害に
つきましては、その責を負いません。

※このメールマガジンは送信専用アドレスから配信されたものです。
 本メッセージの返信メールに対するご対応はいたしかねますので、
 あらかじめご了承願います。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

発行元:株式会社エフピー研究所
〒113-0033 東京都文京区本郷3-32-10 BR本郷3ビル 3F
発行者:エフピー研究所
編集者:塚本 健一
URL : http://www.fplabo.co.jp

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ƌv̂‚