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【FP E-PRESS】『実は難しい住宅ローンの繰り上げ返済アドバイス』【FPコラム】 (Vol.875 2018/01/31)


■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.875 2018/01/31)■□■□■


こんにちは。
エフピー研究所のツカモトです。

仮想通貨、トラブルが多い様ですね。
今報道されている以前から、私の知り合いから仮想通貨を盗まれた
という話も聞いていたので、近い将来に起きると思っていました。

無くなっても平然としてられる程度の遊びでやるならまだしも、
資産形成の方法として使うのはちょっと怖すぎると感じていますが、
みなさんはどのようにお考えでしょうか。


さて、今週はこちら。


━【 今週のラインアップ 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

● FP継続教育 通信・通学講座

● FP名人無料説明会のご案内

● FPの生の声アンケート!<<アンケート第二弾 募集中!>>

● FP業務 お役立ちコラム


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 通学セミナーも実施しています。


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 「[特別] 火災・生保で新規100件、年収2,000万円超を実現する
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 単位:対象外
 会場:ちよだプラットフォームスクウェア
 詳細:http://www.kyoukara.jp/school/?detail=66


 ◆2月17日(土) 13:30-17:30
 「[特別]年200組超の相談FPが実践!
           信頼されリピーターが生じる住宅ローン相談術」
 講師:平野 雅章
 単位:ライフ 4単位
 会場:ちよだプラットフォームスクウェア
 詳細:http://www.kyoukara.jp/school/?detail=50

 <<注目!!>>
 講師の平野先生には、今週のお役立ちコラムを執筆いただきました!!


 ◆2月24日(土) 10:00-16:00
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 講師:益山 真一
 単位:ライフ 6単位
 会場:文京シビックセンター
 詳細:http://www.kyoukara.jp/school/?detail=98


 ◆2月25日(日) 10:00-16:00
 「5時間で学べる公的年金~年金達人FPになるために」
 講師:相川 裕里子
 単位:ライフ 6単位
 会場:文京シビックセンター
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━━【 FPの生の声アンケート! 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

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第2回目は「生命保険」をから医療保険をテーマにしてみましたが、
2回目の今回は「資産運用」をテーマにしてみたいと思います。

テーマは【自分自身で選ぶなら】と【初心者がこれから始めるなら】の2通り。
多くの方のご参加をお待ちしています。

 ご参加はこちらから
 ↓
 https://goo.gl/forms/WDRp0oGy2LcLY3B12

【アンケート期間】:2018/1/24~2018/2/21まで



━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

『実は難しい住宅ローンの繰り上げ返済アドバイス』


            (執筆者:平野 雅章)

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私は有料相談専門のファイナンシャルプランナーとして、個人から年間約300件の

相談を受けている。

新規の相談者に限れば、相談内容の約7割は住宅購入と住宅ローンに関する相談である。


住宅ローンを借りる前、住宅ローンを借りた後の両方のお客様からよく尋ねられる

質問に、「どのタイミングでどの程度の金額を繰り上げ返済すればよいですか?」がある。


まず、「どのタイミング」だが、ときどき記事で次のような内容を見かけることがある。

「住宅ローンの繰り上げ返済は、教育費の負担が少ない、子どもが小さなうちに

集中してやりましょう。中学生前後になって塾に通い始める、あるいは私立を受験する

ということになると繰り上げ返済に手が回らなくなります。」


この内容は一見、合理的に思える。

現実的に子育て世帯が手元のお金に余裕がある時期は限られているし、住宅ローンの

繰り上げ返済は、早いタイミングで行うほど利息を減らす効果が高い。


しかし、キャッシュフローの観点から考えると、異なるアドバイスが必要な世帯も多い。

住宅ローンの繰り上げ返済は、住宅ローンの返済が終了するまでの期間、手元の

お金を減らしてしまう。

子どもが高校や大学のときに学費負担が増え、手元のお金が乏しくなることが予想

されるのであれば、子どもが小さいときに手元のお金に余裕があっても、繰り上げ

返済をしてはいけないことになる。


「どの程度の金額」を繰り上げ返済してよいかも同様だ。

当然、多くの額を繰り上げ返済した方が利息を減らす効果も大きいが、将来的に

手元のお金がなくなる期間が発生しないか、キャッシュフロー表を作成し検証

しなければ金額の妥当性は判断できない。


繰り上げ返済のタイミングを考えるときに、もう1つ考慮しなければならないことに、

住宅ローン控除がある。

対象となる当初の10年間は、住宅ローン金利が1%をある程度下回っている場合、

住宅ローン残高を減らしてしまう繰り上げ返済をせず、控除期間が終了したら

すぐに繰り上げ返済をした方が合理的であることは、ご存知の方も多いだろう

(なお、「1%をある程度下回っている場合」と書いたのは、住宅ローン控除額は

借りているローンの「年末残高」の1%であり、年利1%の住宅ローンの年間利息支払額

より少なくなるからである)。

ただし、控除の対象となる住宅ローン残高を超えている人、あるいは支払っている

所得税・住民税が多くないために控除限度額を引ききれないという人は、上述の内容

が当てはまらないことに注意が必要だ。


控除の対象となる住宅ローン残高は2014~2021年が4,000万円まで(認定長期優良住宅

及び認定低炭素住宅は5,000万円まで)で、年末残高の1%を控除限度額として所得税

から差し引き、引ききれない金額は住民税からも差し引くことができるが、住民税から

の控除限度額は課税総所得金額等の7%(最高136,500円)とされている。


ただし、これらの金額は消費税8%が課される「特定取得」に対して適用される。

中古住宅の購入では消費税が課されない個人間売買が一般的なため、特に注意が必要だ。

特定取得ではなくなるため、控除の対象となる住宅ローン残高は2,000万円まで、

住民税の控除限度額は課税総所得金額等の5%(最高97,500円)となってしまう。

不動産会社やFPにアドバイスを受けたという、中古住宅購入のお客様からセカンド

オピニオンを依頼されることも多いが、中古住宅の住宅ローン控除に関し誤った説明

を受けている人も少なくない。


住宅ローンの繰り上げ返済アドバイスは、シミュレーターで利息削減効果や返済期間

の短縮効果を伝えるだけでは不充分であり、キャッシュフローの観点や住宅ローン控除

への影響も考慮した総合的なアドバイスが必要だ。

これらをキチンと伝えることで、キャッシュフロー表作成や、税金の話からiDeCoの

相談といったリピート相談にもつながるだろう。


私が講師を務めるセミナー「年200組超の相談FPが実践!信頼されリピーターが生じる

住宅ローン相談術」では、住宅ローン相談の経験に乏しい人でも専門家として総合的な

アドバイスができる知識や手順を得ることができる。

興味がある人はぜひ参加してほしい。



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≪執筆者紹介≫

平野 雅章(ひらの まさあき)

住宅ローンや保険を中心に2,000件超の相談実績を持つ、
有料相談専門のファイナンシャルプランナー(FP)。

成蹊大学を卒業後、通算17年間企業のマーケティング部門に携わる。
2007年に横浜FP事務所を開業。
2011年より(一社)全国ファイナンシャルプランナー相談協会の代表理事に就任し、
FPへの相談普及にも尽力。
2017年より神奈川県立産業技術短期大学校の非常勤講師も務める。
豊富な相談経験を活かし、住宅ローンや保険に関するマスコミ取材・執筆も多数。
住宅ローンやライフプランセミナー等の講師も多い。

CFP認定者、1級ファイナンシャル・プランニング技能士。

主なマスコミ取材・掲載
■新聞・雑誌
読売新聞、日本経済新聞、朝日新聞、毎日新聞、産経新聞、東京新聞、
週刊ダイヤモンド、週刊東洋経済、週刊朝日、サンデー毎日、週刊文春、
週刊現代、中央公論など掲載100媒体超
■Web
All About マネー「自動車保険の選び方」を連載中 http://allabout.co.jp/gm/gt/2013/
Business Journal(サイゾー)「FP相談1600件でわかった全体最適マネー術」を連載中
http://biz-journal.jp/series/masaaki-hirano-fp/




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