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【FP E-PRESS】『住宅購入者のお金に関する行動経済学』【FPコラム】 (Vol.879 2018/02/28)


■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.879 2018/02/28)■□■□■


こんにちは。
エフピー研究所のツカモトです。

毎晩のように楽しませてもらったカーリングも終わってしまいました。
銅メダル、ナイッスー!

さて、これからはプロ野球オープン戦!
今度はエンゼルスの大谷くんに大いに楽しませてもらいましょう!


さて、今週はこちら。


━【 今週のラインアップ 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

● FPの生の声アンケート!<<第3弾 募集中!>>
    ☆☆ 業務に役立つ書籍をプレゼント! ☆☆

● 求人情報(エフピー研究所) 

● FP継続教育 通信・通学講座

● FP名人無料説明会のご案内

● FP名人「新FP応援割」のご案内

● FP業務 お役立ちコラム


━━【 FPの生の声アンケート! 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■【第3回 社会保険(国民年金・厚生年金編)】

第3回の今回は「社会保険」から頻出の相談テーマ『国民年金・厚生年金』がテーマです。

FPの皆さんが日々直面している相談課題や、これから強化していきたい相談テーマは
なんですか?

リクエストの多いものについては、「通学セミナー」や「お役立ちコラム」を通して
どんどん発信していきたいと思います!


 ◇業務に役立つ書籍プレゼント!!

 なんと今回は、アンケートにご回答いただいた方から抽選で5名の方に、
 弊社通学セミナーの人気講師〈社会保険労務士 相川裕里子先生〉の書籍(新刊)
 『世界一やさしい障害年金の本』をプレゼント!

 みなさん、奮ってご参加ください!


 ご参加はこちらから
 ↓
 https://goo.gl/forms/k7TNxAvarfXUJjDj2

【アンケート期間】:2018/2/21~2018/3/20まで

 ※第2回にはたくさんのご参加いただき、ありがとうございました!
  結果は現在集計中。近日中に報告いたします。



━━【 エフピー研究所からの求人情報 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━


■■■ 正社員募集 !! (株)エフピー研究所 ■■■

プロのファイナンシャルプランナーを目指してみませんか。
当社では、業務の拡大を見据えて、即戦力として新たな可能性を切り開く意欲の
高い方を募集します。

■正社員募集■
【職種・仕事内容】 提案営業/生活スタイルや収入にマッチしたライフプランの
          設計からクロージングまで、ライフプランセミナー講師など
【勤務地】東京都文京区本郷
【勤務時間】9:00-17:30
【給与・待遇】応相談
【応募資格】大卒以上、FP資格保有者、エクセル・ワードなどPC基本操作のでき
      る方、生保・証券での営業経験者や住宅関連の営業経験者は歓迎

【応募方法】履歴書・職務経歴書を下記までメールあるいは郵送にてご送付下さい。
(応募書類の返却は致しません)

【送付先】
〒113-0033  東京都文京区本郷3-32-10 BR本郷3ビル3階
株式会社エフピー研究所 担当:総務 石田
 TEL:03-5803-2160   E-mail: ask@fplabo.co.jp



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 講師:鴨藤 政弘
 単位:対象外
 会場:サニー貸会議室
 詳細:http://www.kyoukara.jp/school/?detail=66


 ◆3月24日(土) 10:00-16:00
 「相談経験が豊富なFPが教える!!保険見直し実践テクニック」
 講師:小川 満啓
 単位:リスク 6単位
 会場:文京シビックセンター
 詳細:http://www.kyoukara.jp/school/?detail=58


 ◆3月24日(土) 10:00-16:00
 「金融犯罪の現状と資産防衛術~詐欺からPC犯罪まで」
 講師:明石 久美
 単位:実務倫理 6単位
 会場:文京シビックセンター
 詳細:http://www.kyoukara.jp/school/?detail=89



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ただし、2018年4月1日以降は、キャッシュバックが【現金1万円】と
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━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

『住宅購入者のお金に関する行動経済学』


   (執筆者:貯蓄塾 塾長/マーケティングプランナー 金刺 知徳)


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一般の人にとって人生で一番大きな買い物と言われいてる住宅。

長期化した低金利時代になれてしまっているという背景もあり低金利でお金を借りて

“それを維持しながら”ローンを返済していきたいと考えている人が相変わらず多い。

そんな中、2月に入り米国10年物債券金利が2.9%(2018年2月20日現在)をつけた

日本の金利もそろそろ上がるのではないだろうか?という意見も見られるように

なってきた。


そこで今回は住宅購入者が現状をどの様に考えているのか?というのを知るために、

都心の不動産に詳しい【株式会社グローバルテイク】の竹田社長に話を聞きました。


■不動産購入層の変化について

住宅購入を検討している人は30代がダントツで多い(経済合理性を考えたら正解)

のだが、ここ5年程度で30代でも35~40歳にが中心が寄ってきたと竹田氏。

この「自宅を購入する年齢層が5年後ろにずれた」というのは非常に危険である。


何故危険かというと以下の2つがあげられる。

1. 年収が上がり“勘違い”をしてしまう。
2. ローン保有可能期間が短くなる


まず年収が上がるとローン上限が上がるため自分が購入できると思う物件価格が

上がってしまうという弊害がある。

実際に年収が上がってもっとお金を借りられるようになったら考える人が多くいる。

読者の殆どがお金に携わる仕事をしているので理解している思うが、年収が上がっても

年齢が上がれば働く期間が少なくなるので、30歳年収500万円と40歳年収750万円で

返済能力が大して変わらないというのを理解している人が非常に少ないのだ。


住宅を検討する人の多くは結婚か出産だという事なので、晩婚化が住宅購入をより

難しくしているのは明らかだろう。

これが影響してローンの組み方にも変化が出ているという。



■世界情勢を全く解ってない購入者とFP

若いころは“失敗”することで経験値を高める事が出来るが、年齢が上がると

失敗できる余裕がなくなる。

住宅も同じで、購入することが1回であっても、若ければ返済計画や貯蓄計画の

軌道修正を行うことが出来る。

竹田氏は住宅ローンの現状について「年齢が高い人ほど固定金利を選ぶ」と指摘する。


理由は明白でリスクを取る“余裕”が無いのだ。

日本は長年低金利が続いている。

多くのお金の専門家が“いつか”金利が上がると言って固定金利を選ばせ続けてきた

訳だが、実際のところ20年間下がる事はあっても上がる事はほとんどなかった

(小泉政権の時に少しだけ上がった)、つまり殆どのお金の専門家の発言は

間違った訳だが、その意見に対して誰も責任を取るわけでもなく、いまだに

“いずれ”上がると言っていつ来るか解らない“いずれ”を強調する。


それを“自分にとって都合のよい意見”として取り入れたのが住宅購入が遅くなった

人たちである。

人間の脳というのは特別なトレーニングを積まない限り自分の考えていることが正解か

どうか確かめるために他人の意見を聞くという習性がある。

20年間合致してなかった“いずれ”の理論が晩婚化が進んだ現代に“はまった”

というのだ。

そしてそれが全体に広がりつつあるという。


ただ竹田氏は変動金利でも固定金利でも構わないが、どちらが良い悪いではなく

ローンというのは金融商品であるという事を自覚して欲しいと言っていた。


そう、住宅ローンは借りている側から見たらマイナスの金融商品で自分の資産を

減らしていく効果がある。

その金利が変動する事、その金利が固定化されている事が一体どういう意味を持つのか?

を考えて欲しい。


マイナスの資産を保有しているのであれば、プラスの資産を保有して補えばいい

のだが、その手段をきちんと説明できて実践できるFPがこれからは必要だと竹田氏は

強調していた。

要するに住宅に関して話をするFPは少なくても適切な資産運用を実践できないと困ると

言っているのだ。

現に米国の金利が上昇している局面で何故ドル高が進まないのか?これを正確に語れる

FPが何人いるだろうか?

これが語れずに固定金利と変動金利どちらが優位なんていうのは本来100年早いのだ。


■FPは年収の5倍、固定金利という固定概念を捨て去るべき

FPを使わない不動産会社が何故FPを使いたくないのか?という質問に対しての回答

として興味深いものがあった。


「FPが決めたレールに乗せようとする」

というものだ。


私はこの意見を聞いたときに「その通りです」と言って握手をしました。

このFPを使っていない不動産会社の方がクライアントの事を考えているのが解る

だろうか?


FPには“決まった道筋ある”。

事前に「このお客様が“安心して購入できるように”お話ししてください」と

不動産会社から言われていることも結構ある。

この時、不動産会社にもFPにも相談者に寄り添う心はない。


不動産会社は不動産が売れればよいし、FPは嫌われないようにして信頼を取り付け

保険等を契約してもらわないとただ働きになってしまう。

竹田氏はこのようなFPは本当に多いという。

「FPの先生にはその人のポテンシャルを活かして“どこまで可能性があり、

どのような努力が必要なのか?”を伝えて欲しい」という。


つまり“人生のレバレッジ”をどのくらい取れるのか?という話をして欲しいと

言っているのであって「これなら失敗しない」という話をして欲しいわけではない

というのだ。


人生は失敗がつきもの。

失敗しなければ自分を磨くことが出来ない。

致命的失敗を避け、取れるリスクは保有するという考え方を持たない限りその人は

“当たり障りのない人生”を歩むか“失敗をしなかったことが失敗だった人生”を

歩むだけになる。

FPがその人の人生の可能性を潰してしまうのはやってはいけない事なのである。


実はこの考え方は行動経済学に基づいている。

人生においてレバレッジを取らないという事は、生まれながらにして決定づけられた

範囲でしか行動できないという事だと定義づけられる。


レバレッジは期間が短い場合、小さく取らなければリスクが高まる。

よって年齢を重ねるとレバレッジを取る事に対して恐怖心が大きくなる。

保険の保障金額を考えてみれば解るだろう。

年齢が高いと保険料が高額になりますよね?其れと同じです。


現代日本における多くの人の行動はこの行動経済学においての“正解”に対して

逆行している行為になる訳だ。

現在金融庁では日本国民の金融リテラシーを上げるのに躍起になっている。

ただ私が今回の取材で思ったことは、国民のリテラシーよりも“お金の専門家たち”

の再教育が先だろうという事だ。


住宅購入者が適切に予算やローンを判断できるようになるにはまだ時間がかかりそう

ですね。



―――――――――――――――――――――――――――――――――――――

≪執筆者紹介≫

金刺 知徳  マーケティングプランナー

「お金」に関わる学問を研究し、解りやすくアウトプットする
大人のためのお金の学校【貯蓄塾】を運営。
数学、経済学、心理学、地政学、等様々なアプローチで
資産形成、子供の教育、人材育成までマルチな講演を行っています。



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