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【FP E-PRESS】『住宅ローンの金利動向(2018.03.21)』【FPコラム】 (Vol.882 2018/03/21)


■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.882 2018/03/21)■□■□■


こんにちは。
エフピー研究所のツカモトです。

私の地元、神奈川の桜は、もう間もなく開花しそうです。
この週末は晴れて暖かくなりそうなので、
桜を眺めながら、のんびり散歩しようと思います。


第三回目のアンケートの募集は終了させていただきました。
たくさんのご応募ありがとうございます。

※相川先生の書籍プレゼントの当選者は、来週のエプレスでの発表を予定しています。
もう少しお待ちください。


さて、今週はこちら。


━【 今週のラインアップ 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

● FP継続教育 通信・通学講座

● FP名人無料説明会のご案内

● FP名人「新FP応援割」のご案内

● FP業務 お役立ちコラム


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 ◆4月22日(日) 10:00-16:00
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 ◆4月28日(土)  10:00-16:00
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━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

『住宅ローンの金利動向』


                        (執筆者:水野 誠一)


――――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
銀行間の熾烈な競争により、住宅ローンの低金利が定着して久しいが、特に2013年

4月に日銀の黒田総裁が2年程度を念頭に2%の物価上昇目標を達成すべく、異次元の

金利緩和政策を導入して以来、その傾向は一層顕著になりました。

更に2016年にはマイナス金利政策が導入され、その後も超低金利は継続しています。

住宅ローンは変動金利型・固定金利型ともに、最優遇金利である短期プライムレート・

長期プライムレートを大きく下回った金利で融資しており、もはやこれ以上金利低下

の余地はないところまで来ています。

 一体、この低金利はいつまで続くのでしょうか。

まわりの政治・経済環境を見ながら考えて見ます。



1. 日銀の金利政策で決まる住宅ローン金利

住宅ローン金利には、変動金利と固定金利がありますが、変動金利は短期プライムレート

に、固定金利は新発10年国債流通利回りに連動して決まります(図表1、2参照)。


【図表1】変動金利と短プラ:https://www.fplabo.co.jp/fpepress/20180321_1.pdf

【図表2】固定金利と10年国債利回り:https://www.fplabo.co.jp/fpepress/20180321_2.pdf


短期プライムレートは日銀の金利誘導目標により、国債利回りは市場の国債の需給により

決まりますので、その動きが住宅ローン金利を決定するといえます。

国債利回りが市場により決まるといっても、日銀の異次元の金融緩和政策により、買いオペ

で国債を買い入れているので、結局変動・固定ともに今後の日銀の金融政策により決まって

くるといえます。

まず、そのような要因を加味しつつ、現在の金利の概況と2018年の金利動向を展望してみま

しょう。



2. 現在の金利の概況

 日銀は、2016年から「長短金利操作付き量的・質的緩和」と呼ばれる金融政策を導入

して、長短金利のコントロールを強化してきました。

短期金利については、日銀当座預金にマイナス金利を適用し、長期金利については、

国債を買い入れることにより、短期金利マイナス0.1%、長期金利ゼロ%を誘導目標

として金利を調節しています。

その結果、住宅ローンの店頭表示金利は変動・固定ともに、大きく変動することなく

推移してきました(図表3、4参照)。


【図表3】変動店頭:https://www.fplabo.co.jp/fpepress/20180321_3.pdf

【図表4】固定店頭:https://www.fplabo.co.jp/fpepress/20180321_4.pdf


 ただ、銀行間の金利競争は依然として激しく、それぞれの営業政策により金利優遇

を行っており、適用金利は各行それぞれ独自の推移を示しています(図表5、6)。


【図表5】変動優遇:https://www.fplabo.co.jp/fpepress/20180321_5.pdf

【図表6】固定優遇:https://www.fplabo.co.jp/fpepress/20180321_6.pdf


 また、このところ、ネット銀行が大手銀行に対抗して低金利の攻勢を強めています。

3月の優遇金利で比較すると、変動金利では、メガバンク3行の0.625%、りそな銀行

の0.52%に対し、じぶん銀行0.457%とイオン銀行が0.57%(3/10現在)、10年の

固定金利では、三菱東京UFJ銀行とみずほ銀行の0.8%に対しじぶん銀行が0.64%、

イオン銀行が0.69%(3/10現在)などとなっています。 



3. 2018年の金利の展望

 今後のわが国の金利を左右する要因を考えてみます。

(1)日銀のゼロ金利政策は続く

日銀総裁の任期は5年で、現在の黒田総裁は4月8日に任期満了となりますが、次期総裁には、

黒田氏が再任されることになりました。

黒田総裁は、大胆な金融政策によりアベノミクスを支え、円高の是正と株高をもたらしました。

この5年間に、2%の物価上昇目標を達成することはできませんでしたが、黒田氏は、今後も

2%の物価安定目標を最優先に政策運営を行うとの方針を示しており、いまは出口を具体的に

議論する段階ではないとしています。

新副総裁には、更なる緩和を求めるリフレ派といわれる雨宮正佳理事と若田部昌澄早大教授が

就任しますので、今後も金融緩和政策は継続されるものと思われます。

 このような国内の状況から見る限り、住宅ローン金利は、変動金利については、しばらく

このままの水準が続き、固定金利型についても当面大きな引き上げはないものと思われます。


(2)米国の動向

 金利に影響を与える3つの要因があります。

a.金融政策の転換

 米国の連邦準備理事会新議長が交代しましたが、ハト派といわれていたイエレン前議長

と異なり、パウエル新議長は利上げ推進派で、市場は年4回の利上げを織り込み始めています。

2月の雇用統計で非農業部門の雇用者数が、市場予測を大幅に上回り、失業率も低水準を維持

していることから、追加利上げに踏み切る可能性が強くなっています。

年内の金利引き上げが、これまで言われていた2~3回から4~5回へ増える可能性があります。

b.鉄鋼・アルミの関税引き上げ

 トランプ大統領は、大幅な貿易赤字を理由に、鉄鋼・アルミの関税を大幅に引き上げる

旨宣言しています。

世界各国は、それが実施された場合は、報復関税をかけるとしており、世界的な貿易戦争が

勃発することになり、世界規模で景気が悪化し、金利は低下します。

 なお、日本をはじめとする同盟国は対象外とするなどの発言もあり、その行方を見守って

いく必要があります。

c.米朝対話 

 米国のトランプ大統領が、5月頃を目処に米朝会談に応ずる姿勢を示しています。

不規則発言が続くトランプ大統領なので、その方向性も不明確です。

政権内部の体制もいまだ固まっていないばかりか、重要ポストの更迭が相次いでいる状況を

見ると、これが成功の道を歩むか否かは何ともいえません。

成功した場合と失敗した場合で、結果は180度異なります。

成功すれば、世界の景気を浮揚させる力となります。

ただ、一方で、米国の輸入関税問題、金利引き上げ問題ともあり、それらとの綱引きと

なります。

失敗した場合は、もはや金利云々という範疇ではなく、世界平和に破局的なダメージを

与る可能性があります。

米朝会談開催の目処とされる5月までの間に、どのようなことが起こるか目を凝らして

注目していかなければなりません。


(3)安倍政権の行方と消費税の引き上げ問題

 森友学園に絡む財務省の文書改ざん問題が、安倍政権に与える影響も考慮する必要が

あります。

その行方によっては、わが国の経済に大きな影響を及ぼします。

 2019年10月に予定されている消費税の引き上げが実施された場合の景気への影響も重要

な検討課題です。



4. 今後の住宅ローンの金利動向とFPからのアドバイス

 以上のように、現在国内外で景気に影響を与える数多くの問題が進行中ですが、現時点

ではその方向性が混沌としていて、予測がつきにくい状態にあるというのが実態です。

住宅ローンの金利動向を見るためには、その方向を注視していくことが大切で、変動・固定

両にらみで金利タイプの選択を検討していくことが必要です。

低金利の間は変動金利で借りて、金利が上昇しだしたところで固定金利に切り替えればよい

という人もいますが、金利が上昇しだしたら長期金利の動きは早く、変動から固定に切り

替えようと思ったときにはすでに固定金利が高くなってしまっていますので、タイミングを

見計らって乗り換えるのはなかなか困難が伴います。

僅かな金利差でも、借入の金額が大きいだけに、実際の負担額は無視できないほどの差が

つきますが、一方で、負担は金利だけではなく、保証料や手数料などの諸費用や付帯して

いる疾病保障などの付加価値も考慮して、総合的にメリット・デメリットを比較して商品

を選択することが必要です。

 たとえば、ネット銀行は、大手銀行と比較して金利が低い、銀行窓口まで行く必要がない

などのほか、保証料や一部繰上返済手数料が無料等のメリットがありますが、一方では

審査が厳しいうえ時間がかかる、必要書類をすべて自分で準備する必要があるなど、

デメリットもあります。

本当に自分にあった商品はどれなのか、よく比較考量して決めるようアドバイスして

いくことが求められます。


―――――――――――――――――――――――――――――――――――――

≪執筆者紹介≫

水野 誠一(みずの せいいち)

CFP(R)、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引士、DCアドバイザー。
元日本FP協会神奈川支部 支部長。


1959年名古屋大学経済学部卒業。三井信託銀行(現三井住友信託銀行)入社、
融資業務、受信業務、財務相談業務等に携わる。同社定年退職後FP開業。
各種ライフプランセミナー講師、ライフプラン相談を勤めるほか新聞・雑誌等の
原稿執筆に携わる。ライフプランニング、特に住宅ローン分野を得意とする。


著書 「ライフプランがあなたの資産を殖やす」(共著 日本経済新聞社)、
「貸す人も借りる人もよくわかる 新住宅ローンの活用術」(金融ブックス社)、
「住宅ローン相談マニュアル」(ビジネス教育出版社)ほか多数



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