FP向けメールマガジン FP E-PRESS

【FP E-PRESS】『Jリート各社の業績の見方』【FPコラム】/帰ってきた酔いどれFPコラム(Vol.917 2018/11/21)


■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.917 2018/11/21)■□■□■


こんにちは。
エフピー研究所 メルマガ担当のコジマです。

今回のFP業務 お役立ちコラムは11月25日(日)に開催するセミナー、
株メンターの梶井 広行氏による執筆です。
セミナーの日にちが迫っておりますが、まだ受付可能です。
お早めにお申込みの連絡をお待ちしています!

さて、今週はこちら。


━【 今週のラインアップ 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

● FP継続教育 通信・通学講座

● FP名人無料説明会のご案内

● 帰ってきた
  酔いどれFPのきまぐれコラム

● FP業務 お役立ちコラム


━━【 FP継続教育 通信・通学講座 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■ ご好評につき、インターネット特別割引を継続いたします!!
             2,900円(税込)で最大30単位の取得が可能に!
 ・今日から始めるインターネット継続教育
  WEB⇒ http://www.kyoukara.jp/index2.php
  スマートフォン⇒ http://www.kyoukara.jp/sp


■ パソコン・インターネットが苦手な方には、テキスト(冊子)でも受講可能です。
 ・今日からはじめる速達便継続教育
  WEB⇒ http://www.kyoukara.jp/paper/ tel⇒ 03-5803-2167


■ 弊社では、上記の通信講座の他にも、現場で活躍するプロからの生の声で学べる
通学セミナーも実施しています。



・11月のセミナーはコチラ


◆11月25日(日) 10:00-16:00
「キャリア30年の元最大手ファンドマネージャーによる
                金融市場・株式市場の見方」
 講師:梶井 広行
 単位:金融 6単位
 会場:文京シビックセンター
  詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=158

※注目!!
 今週のお役立ちコラムをお寄せいただきました!!


・12月のセミナーはコチラ


◆12月7日(金) 10:00-15:30
<大阪開催>
「ソフトを極める! 使いこなし&コンサル講座(応用編)
   FP名人の中身を知り尽くした弊社のFP相談部門トップが
           仕事の幅が広がる時短ノウハウを公開!
  <対面形式20分で作れるキャッシュフロー表作成術>」
 講師:今野 隆文
 単位:対象外
 会場:大阪科学技術センター 
詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=155


◆12月15日(土) 10:00-16:00
<名古屋開催>
「実践的家計管理アドバイス~事例を基にアドバイスを考える」
 講師:菅田 芳恵
 単位:実務倫理 6単位
 会場:名古屋企業福祉会館
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=141


◆12月15日(土) 13:30-17:30
「[特別]年200組超の相談FPが実践!信頼されリピーターが生じる
                   住宅ローン相談術」
 講師:平野 雅章
 単位:ライフ 4単位
会場:サニー貸会議室
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=50


◆12月15日(土) 10:00-16:00
「金融犯罪の現状と資産防衛術~詐欺からPC犯罪まで」
 講師:明石 久美
 単位:実務倫理 6単位
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=89


◆12月19日(水) 10:00-16:00
「『FP名人』ソフトを極める! 
         使いこなし&コンサル講座(基礎編)」
 講師:小川 満啓
 単位:対象外
 会場:早稲田奉仕園
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=134


◆12月23日(日) 10:00-16:00
「5時間で学べる公的年金~年金達人FPになるために」
 講師:相川 裕里子
 単位:ライフ 6単位
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=143


 
━━【 FP名人 無料説明会のご案内 】━━━━━━━━━━━━━━━━━

【新規ご購入を検討中のお客様へ】

■■□ 概要 ■■□

・FP名人の新規購入をご検討中の方を対象とした説明会です。
・事前予約制、約30分+質疑応答の説明会(無料)となります。
・遠方の方には、オンライン説明を実施いたします(日程は個別に調整。平日の10時~17時のみ)


■■□ 開催日程(会場:エフピー研究所会議室)■■□ 

<住宅購入時のキャッシュフロー表作成を行う方限定>
対象:住宅メーカー等と提携しているFP、住宅メーカー・工務店・不動産会社の営業担当の方など

 日時:11月28日(水) 10:00~

<従来から定期的に実施している全員向け>

 日時:12月5日 (水) 10:00~ 
 
 ※申し込みはコチラから
 https://www.fptool.jp/event/

*お申し込みの際は、コメント欄に「ご参加人数」を明記下さい。


■■□ オンライン説明会(平日の10時~17時)のご希望の方■■□ 

下記までメールにてご連絡下さい。
追って、こちらより日程調整のご連絡を入れさせていただきます。


●メール件名:FP名人無料説明会オンライン希望
●お名前・ご住所・電話番号を本文にご記載下さい。
●メール送信先:higaki@fplabo.co.jp


全国どこにお住まいの方も、パソコン、タブレット端末があればどなたでもご参加いただけます。

皆様のお申し込みをお待ちしております。


━━【 帰ってきた酔いどれFPのきまぐれコラム】━━━━━━━━━━━━


『帰ってきた酔いどれFP

             【第279回】 ~稚内の巻~ 』


――――――――――――――――――――――――――――――――

皆さんこんにちは!
当エフピー研究所創立者の 石田 です。

先日、北海道稚内に行ってきました。稚内は初めての訪問。

あまり期待していなかったのですが、飛行機からみた稚内の景色に思わず目を
奪われました。
まさにイメージする北海道の大平原が続いているのです。

一気に稚内が好きになりました。

■到着して昼飯は、ラーメンの「大王本店」へ。

まず、生ビールを注文。北海道の楽しみは、とにかくビールが美味しいこと。
普段あまりビールを飲まない私ですが、あっという間にもう一杯。
つまみはギョーザ。

さらにお腹が空いていたので、稚内名物チャーハンをいただきました。
いわゆるあんかけ焼きそばみたいな料理。ビールのつまみには最適。
美味しくいただいてごちそうさま。

その後、ホテルでお昼寝。
夜に備えます。

夜の1軒目はロシア料理の「ペチカ」へ。
稚内から晴れた日にはサハリンが見えるそうです。
それだけ、稚内の住民にとって身近な存在。楽しみに訪れてみました。
こちらはサハリンコースがお得。ピロシキ・ボルシチなど5品付きで1,500円。
ワインと合わせて美味しく頂きました。

2軒目は歴史を感じさせる居酒屋「網元」さんへ。
初老のご夫婦がやっておりました。(後で聞いたら姉と弟でした)
ホッケを焼いていただきました。脂がのっていて大変美味しかったです。
これは東京では食べられないお味。日本海に合わせて、最北の町を楽しみます。

3軒目は「よしおか食堂」。今回泊まったドーミーインホテルの近く。
おでんが美味しかったです。
これで帰ればよかったのですが、いきおいついてホテルで紹介してもらったスナックへ。
気が付いたら午前様に。。ダメダメの私です。

また近々訪れたい稚内でした。
ではまた!


<追伸> *~石田より~*
皆様との交流を大切に考えています。わたしへの応援メッセージ待ってま~す。
ヨロシク!メッセージはこちらまで!
↓↓↓↓↓↓↓↓
ask@fplabo.co.jp


※今回登場したお店一覧(食べログ等のURLを掲載しています)

【大王本店】
https://tabelog.com/hokkaido/A0109/A010901/1035212/

【ペチカ】
https://tabelog.com/hokkaido/A0109/A010901/1009586/

【よしおか食堂】
https://tabelog.com/hokkaido/A0109/A010901/1008853/


━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


『Jリート各社の業績の見方』

               (執筆者:株メンター 梶井 広行)


――――――――――――――――――――――――――――――――――――
こんにちは、株メンターの梶井です。


Jリート1000億投信を10年間運用し最優秀アワードも受賞した元ファンド

マネージャーが、投資教育業に身を転じJリートの投資魅力をご紹介するシリーズ、

今回はその6回目です。


今回のテーマは、「Jリート各社の業績の見方」です。


Jリート各社への投資を考える際、最も大切なポイントは投資主への配当です。

そして、配当の安定感を確認するには各社の業績・利益をチェックすることが

欠かせません。

Jリートの場合、利益の90%以上が配当として投資主に分配されるためです。

Jリートにおいても、株式の場合と同様に、利益(配当)成長力が高い銘柄ほど、

投資口価格は成長期待を背景に上昇しやすい傾向があります。


そこで今回は、この利益成長力に着目して、業績の見方をご紹介しようと思います。

Jリートの利益成長力には、3つの要素・ドライバーがあります。

順を追って説明します。


【利益成長力のドライバー その1 外部成長】

Jリートの利益成長の第1のドライバーは、外部成長です。

これは、リートが新たに不動産を買うことによる成長です。

保有する物件が増えれば賃料収入や利益も増える、ということです。

物件を多く買えるかどうかは、資金を調達できるか、そして物件情報を入手できるか、

で決まります。

資金については、公募増資を行ない投資主から調達したり、また足りなければ銀行借入

でも調達は可能ですが、リートにとって今、難しいのは物件情報の入手です。

足元の不動産売買市場は、低金利を背景に投資資金の流入が長く続いたことで価格が上昇し、

リートにとって魅力ある物件の情報は殆ど市中に出回らない状態です。

そこでリートの設立母体、スポンサーが物件を開発し、それをリートにそのまま売却する例

が増えています。

このように、スポンサーの協力を得てでも外部成長が出来るリートは恵まれている方で、

資金は調達できても物件を買えないリートもあるようです。


【利益成長力のドライバー その2 内部成長】

Jリートの利益成長は、保有物件が増えなくても可能です。

空室にテナントが新たに入居したり、賃料の交渉において以前の家賃より値上げができれば、

賃料収入が増え、リートの利益も増えます。

これが利益成長の第2のドライバー、内部成長です。

内部成長をするためには、例えばオフィスなら、首都圏のオフィス賃貸市況が全般に好調か不調か、

といった市況感が大きく影響しますし、またその物件自体の周辺物件と比べた人気、

つまり競争力も大切です。

オフィスの場合一般に、都心の駅に近く最近建てられた高品位の物件なら、空室も少なく

高い賃料を期待できるのに対し、郊外立地で駅から遠い古い物件だと、空室が発生する可能性

もあり、また駅近の物件より高い賃料は設定しづらいです。

さらにオフィス賃貸市況については、現在のように好景気で企業の業績が好調な時期は、

入居希望も増え空室は減り、賃料交渉でも値上げが通りやすい一方、不況期になると、

空室が埋まらず、さらに賃料の値下げを迫られることになります。


【利益成長力のドライバー その3 負債コストの減少】

Jリートの利益成長、第3のドライバーは、負債コストの減少です。

リート各社は不動産を買うため銀行から多額の借金をしますが、その利子はリートの利益成長

にとって大きな負担です。

そこで各社とも、借入を始める時や借換のタイミングで、利子や期間など借入の条件について

銀行と交渉し、少しでもコストを抑えようと努力しています。

近年は低金利時代が長く続き、以前借入れていた高い金利の借金を借り換える際、

利率が大きく低下し負債コストが大きく減って、リートの利益を押し上げてきました。

しかし足元では、その効果が小さくなっています。多くのリートで、既に低金利物への借換が

概ね完了しているからです。


【3つのドライバーの足元の状況 まとめ】

最後に、3つのドライバーの足元の状況をまとめます。

第1の外部成長、第3の負債コストの減少、については勢いが鈍化している一方、

第2の内部成長については、オフィス系のリートを中心に勢いが続いていると言えます。

全体としてはペースがやや鈍化しつつあるものの、依然としてJリートの利益成長は

底堅く続いているといえます。



以上、株メンター梶井 がお届けしました。

次回もお楽しみに。



↓↓↓この梶井 広行氏のセミナーはコチラ↓↓↓

◆11月25日(日) 10:00-16:00
「キャリア30年の元最大手ファンドマネージャーによる
                金融市場・株式市場の見方」
 講師:梶井 広行
 単位:金融 6単位
 会場:文京シビックセンター
  詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=158


――――――――――――――――――――――――――――――――――――
≪執筆者プロフィール≫


梶井 広行 (かじい ひろゆき)

信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」

三菱UFJ国際投信 元ファンドマネージャー、
日本証券アナリスト協会検定会員

三菱UFJ国際投信、三菱UFJ信託銀行等にて日本株、Jリートのファンドマネージャー、
アナリストとして、機関投資家の年金・投信運用に延べ30年弱 携わる。
特に2007年以降、三菱UFJ国際投信にてJリート1000億超ファンドの責任者として
2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。
 ・モーニングスターアワード2014 最優秀ファンド賞
 ・モーニングスターアワード2012、2013 優秀ファンド賞
 ・R&Iファンド大賞 2012~2015 優秀ファンド賞受賞
  (以上、国内REIT型 部門)
2017年末 三菱UFJ国際投信 退職。
2018年 信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」として
投資教育業、コンサルティング業を創業。

(株メンターのご紹介)
●ウェブサイト:https://www.kabu-mentor.com
・市況見通し等、ブログを日々更新しています。
・オリジナル小冊子 「株式投資成功へのヒント」を 
無料ダウンロード出来ます。ご自由に活用下さい。

●Facebookページ「株メンター」:
https://www.facebook.com/kabu.mentor
  ・ブログを転載しています。ご一覧下さい。



━━【アドレスの登録・変更・削除】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

メルマガ変更、削除はこちらから手続きをしてください。

※変更の場合は、現在、配信中のアドレスの解除をした後、新しいアドレスで
 メルマガに新規登録をしてください。

⇒ https://www.fplabo.co.jp/fplabo/magazine/front.php

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

『 FP E-PRESS(エフピーエプレス) 』(以下「本サービス」)は
株式会社エフピー研究所(以下「当社」)が発行するメールマガジンです。
本サービスの著作権は当社に属し、当社の許可なく複製・再配信などを行うこと
はできません。また、当社はご利用者様の本サービスご利用により生じた損害に
つきましては、その責を負いません。

※このメールマガジンは送信専用アドレスから配信されたものです。
 本メッセージの返信メールに対するご対応はいたしかねますので、
 あらかじめご了承願います。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

発行元:株式会社エフピー研究所
〒113-0033 東京都文京区本郷3-32-10 BR本郷3ビル 3F
発行者:エフピー研究所
編集者:小島 三佳
URL : http://www.fplabo.co.jp

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ƌv̂‚