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【FP E-PRESS】『住宅ローンの金利動向とローン商品の選び方』【FPコラム】/【求人募集!】(Vol.938 2019/4/24)


■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.938 2019/4/24) ■□■□■

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 TEL:03-5803-2160   E-mail: ask@fplabo.co.jp



━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━


『住宅ローンの金利動向とローン商品の選び方』



                 (執筆者:水野 誠一)


――――――――――――――――――――――――――――――――――――
 昨年実施したアンケート調査によると、住宅ローンを利用した人に住宅ローンを

選んだ理由を質問したところ、80%近くの人が金利が低いからと回答しています

(図表1参照)。

そして、利用した金利タイプは60%近くの人が変動金利型を選択しており、

その比率はこのところ年ごとに増加しています(図表2参照)。


 これは、多くの人が長引く低金利時代と取り巻く経済環境から当分の間金利の上昇は

ないものと考えているからと思われます。

それでは、実際金利の動向はどのようになっているのか、ローン商品の選択に当たって

どのようなことに留意すればよいのかを考えてみましょう。


 まず、2018年の金利の動きを振り返ってみます。住宅ローンの金利は、変動金利型は

短期プライムレートに、固定金利型は10年物国債の流通利回りによって決まります。

そして、各金融機関ともこれらの金利により店頭表示金利を設定していますが、

実際の融資金利は様々な要件により異なる優遇金利を適用しています。


最近の住宅ローン金利について特筆すべきことは、低金利の住宅ローンを提供

しているネット銀行の進出です。

そして、大手銀行もネット銀行に対抗して低金利のネット専用ローンを導入する

などの動きを見せていることです。


1. 2018年の金利推移


(1)変動金利型の金利推移

短期プライムレートは2009年12月以降年1.475%のまま推移しています。

一般的に変動金利型の店頭表示金利は、短期プライムレート+1.0%としているので、

現在変動金利型の店頭表示金利は多くの銀行で年2.475%としています。

一方、実際適用される金利はメガバンク各行とも大幅な優遇措置を講じており、

2019年4月現在年0.625%の設定となっていますが、りそな銀行は0.470%と

一貫してネット銀行と比較しても遜色のない低い水準となっています(図表3参照)。


(2)10年固定の金利推移

 特に注目すべき点は、三菱UFJ銀行がKDDIとの共同出資でじぶん銀行を設立し、

本格的にネット銀行業務に進出したことです。

じぶん銀行はネット銀行の中でも特に低い金利のローンを提供しています。

そして、銀行本体においても申込から実行に至るまでネットで完結できる低金利

の住宅ローンの取り扱いを開始しています。

その他みずほ銀行もネットのみで完結できる住宅ローン商品の取り扱いを開始して

おり、三井住友銀行は申込をネットで受け付つけ、金利を優遇する取り扱いを

始めています(図表4参照)。


(3)金利を比較するにあたっての留意事項

a.上記の金利は原則として優遇幅の大きい10年の固定金利期間中の金利であり、

固定金利期間経過後は優遇幅が縮小されること(ただし、みずほ銀行だけは

全期間優遇型のみを取り扱っている)

b.優遇幅は、利用者の条件により幅があり、上記の金利は最も優遇幅の大きい

最優遇金利である。

c.ローン商品の比較は、金利負担のみでなく諸費用を含めた総支払額で

比較する必要がある(図表5参照)。

・店頭対応の従来型の住宅ローンは、事務手数料は少額であるが多額の保証料がかかる。
・ネット銀行は保証料がかからない代わりに、融資額の2%程度の事務手数料がかかる。
・大手銀行でも、ネット利用の場合は金利が優遇されるが、融資額の2%程度の
 事務手数料がかかる場合がある。


 金利の推移は以上のとおりですが、金利はネット利用の有無、優遇パターン

(当初優遇型か全期間優遇型か)、利用者の信用度などにより異なり、

また、保証料負担があるか否か、事務手数料は定額か定率かなどにより

総支払金額が異なってくるので、ローン商品の選択に当たっては、これらの

諸条件を勘案して総合的に判断することが必要です。


(4)金利の動向を決定した要因

a.変動金利型

 変動金利型の金利の決定要因である短期プライムレートは、日銀の政策金利

によって決定されます。

日銀は、2016年から「長短金利操作付き量的・質的緩和」と呼ばれる金融政策を

導入し、当座預金にマイナス金利を適用しています。

2%の物価上昇目標についても、達成時期は見通しが立たず、金融緩和の基本的な

姿勢は今後も継続されていく見込みです。

したがって、変動金利の店頭表示金利の水準も現在の状態が続くものと思われます。

b.10年固定

 10年固定の金利は、10年物国債の流通利回りに連動して決定されるので、

市場の動向により決定されます。

 米連邦準備理事会(FRB)は、金融正常化に向け2018年は4回の利上げを

実行しました。

そのような背景のもと日銀は2018年7月長期金利の誘導幅を±0.1%から±0.2%に

微調整しました。

これにより、長期金利は上昇し住宅ローンの固定金利も上昇の傾向を示しました。

しかし、米中貿易戦争や英国のブレグジット交渉の政治リスクを背景に世界経済の

減速不安が高まり、FRBは方針を転換し今年中は金利引き上げは行わない方針を

示しています。

このような背景のもと、わが国においても長期金利は一転して低下の傾向となり、

本年2月には10年国債利回りはマイナスとなり、住宅ローンの固定金利も低下の

傾向を示しています。


2. 2019年の金利予測

 米中貿易戦争は今後いつまで続くのか見通しが立たないこと、英国のEU離脱は10月

まで期限延長が認められたとはいえ、確実に合意なき離脱が回避できるか否かは未だ

不透明であること、いよいよ始まった日米貿易交渉の行方はどうなるかなど内外の

経済を取り巻く環境は厳しい状況にあります。

また、10月に予定されている消費税率引き上げについては諸施策が講じられており、

景気への影響は限定的とする見方もあるものの、未知数の部分があります。

このようなことから、日銀の金融政策が出口に向かうということは考えにくいので、

変動金利型の金利は当面大きな変動はないものと思われます。

 一方、長期金利についても世界の経済状況からみて、市場が金利引き上げに向けて

大きく舵を切ることはないものと推測されるので、基本的には住宅ローンの固定金利

に関しても当面大きな動きはないものと予測されます。


3. ローン商品の選び方

 以上のような経済環境のもとで、住宅ローン金利が近い将来上昇に転じるとは考え難い

ので、自らのリスク許容度を考慮しつつ金利の低い変動型を選択することは、一定の

合理性があるものと思われます。

特に残存機関の短いローンの借り換えについては、残高も少なくなっているので、

リスクはさほど大きくなく変動金利も一つの選択肢と思われます。


 なお、前述のごとく金利優遇幅、優遇のパターン、また優遇は恒久的なものか

キャンペーン期間中のみのものかなどきめ細かくチェックすることが必要です。


 また、最近は金利引き下げ競争も限界にきていることから、返済方法や疾病保障、

災害対応など金利以外の条件面で差別化を図っている銀行も多くあるので、ローン商品

の選択に当たっては金利のみではなく、諸々の条件を自らのニーズに照らして比較検討

したうえで選択することが必要です。



<*参照>
図表1 https://www.fplabo.co.jp/fpepress/mizuno1.pdf
図表2 https://www.fplabo.co.jp/fpepress/mizuno2.pdf
図表3 https://www.fplabo.co.jp/fpepress/mizuno3.pdf
図表4 https://www.fplabo.co.jp/fpepress/mizuno4.pdf
図表5 https://www.fplabo.co.jp/fpepress/mizuno5.pdf



――――――――――――――――――――――――――――――――――――
≪執筆者紹介≫

水野 誠一(みずの せいいち)

CFP(R)、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引士、DCアドバイザー。
元日本FP協会神奈川支部 支部長。


1959年名古屋大学経済学部卒業。三井信託銀行(現三井住友信託銀行)入社、
融資業務、受信業務、財務相談業務等に携わる。同社定年退職後FP開業。
各種ライフプランセミナー講師、ライフプラン相談を勤めるほか新聞・雑誌等の
原稿執筆に携わる。ライフプランニング、特に住宅ローン分野を得意とする。


著書 「ライフプランがあなたの資産を殖やす」(共著 日本経済新聞社)、
「貸す人も借りる人もよくわかる 新住宅ローンの活用術」(金融ブックス社)、
「住宅ローン相談マニュアル」(ビジネス教育出版社)ほか多数






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