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【FP E-PRESS】『好調Jリートを取材! @Jリートフェア2019』【FPコラム】/(Vol.971 2019/12/18)


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さて、今週はこちら。


━【 今週のラインアップ 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

● FP継続教育 通信・通学講座

● FP名人無料説明会のご案内

● FP業務 お役立ちコラム

━━【 FP継続教育 更新期限が近づいています。
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■ 弊社では、上記通信講座の他にも、現場で活躍するプロからの
  生の声で学べる通学セミナーも実施しています。
     

~~ 通学セミナー案内 ~~


【今年最後の継続教育セミナー】締め切り迫る!


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「[特別]年200組超の相談FPが実践!
     信頼されリピーターを生む生命保険相談術」
 講師:平野 雅章
 単位:リスク 4単位
詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=176


【新年の継続教育セミナー】

◆1月18日(土) 10:00-16:00
「[特別]行政施策のトレンド「空き家対策」で広がるFP相談の収益チャンス」
 講師:井上 昇、宍戸 一晴、前嶋 雄一郎
 単位:不動産 5単位
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=189


◆1月19日(日) 13:30-16:30
「[特別]離婚の経済学-離婚は損か得か? 離婚を経済的に分析する-」
 講師:浦上 登
 単位:ライフ 3単位
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=190


◆1月19日(日) 10:00-16:00
「相談経験が豊富なFPが教える!!保険見直し実践テクニック」
講師:小川 満啓
 単位:リスク 5単位
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=58


◆1月25日(土) 13:00-14:30
「[特別]人生100年時代を生き抜く!多様なライフデザインを理解する講座」
 講師:阿部 重利
 単位:ライフ 1.5単位
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=191


◆1月25日(土) 15:00-17:30
「[特別]2020年経済予測・大展望~金利、株価、為替はどう動く」
 講師:阿部 重利
 単位:金融 2.5単位
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=165


◆1月25日(土) 10:00-16:00
「シニア顧客を満足させる年金、住宅ローン、保険のお得情報
                    と提案の仕方」
 講師:太田 幸美
 単位:ライフ 5単位
 詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=162


【特別セミナー】

◆1月11日(土) 13:30-16:30
「[特別]火災・生保で新規100件、年収2,000万円超を実現
    する住宅購入者向け保険提案必勝法!【基礎編】」
講師:鴨藤 政弘
単位:対象外
詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=66


◆1月29日(水) 10:00-16:00
「[特別]『FP名人』ソフトを極める! 
         使いこなし&コンサル講座【基礎編】」
 講師:小川 満啓
 単位:対象外
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  ※FP名人ソフト同時申込割引(5,000円OFF) 有


◆2月13日(木) 9:00-12:00
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 FP名人の中味を知り尽くした弊社のFP相談部門トップが
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講師:今野 隆文
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詳細:https://www.kyoukara.jp/school/?detail=155
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━━【 FP名人 無料説明会のご案内 】━━━━━━━━━━━━━━━━━

 ~~ 概要 ~~

・FP名人の新規購入をご検討中の方を対象とした説明会です。
・事前予約制、約30分+質疑応答の説明会(無料)となります。

「実際の操作画面を見てみたい、質問したい」という方は、
是非、ご参加ください!
事前予約制になっておりますので、以下の開催スケジュールからお申込みください。

<開催スケジュール>
 
 1月15日(水)10:00~、1月29日(水)10:00~
 東京都文京区本郷にあるエフピー研究所会議室で開催します。

 ※申し込みはコチラから
 https://www.fptool.jp/event/

*お申し込みの際は、コメント欄に「ご参加人数」を明記下さい。

皆様のお申し込みをお待ちしております。


━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━


『第19回「好調Jリートを取材! @Jリートフェア2019」』



              
             (執筆者:株メンター 梶井 広行)


―――――――――――――――――――――――――――――――――

皆さんこんにちは、株メンターです。

Jリート市場、やはり転機を迎えたようです。
米金利低下を支えに利回り商品の魅力が評価され上昇してきましたが、
3回の予防的利下げを経て更なる利下げは一旦打ち止めとの観測も出始めました。
一段の米金利の大幅低下は目先期待しづらく、従ってJリートの上昇も一旦休止、
ということです。
当面高値付近で振れ幅の大きいもみ合いの展開が予想されます。
ところがJリート各社の業績に目を向けると、業績は大変堅調で、大きく鈍化する
兆しがありません。
11月29・30日に開催された東証・ARES(不動産証券化協会)共催のJリートイベント
「Jリートフェア2019」で各社の状況を直接取材し、旧知の各社担当者の方々
などとも話をする中で興味深かった点を今回は3点ご紹介します。
連載第19回目は「好調Jリートを取材! @Jリートフェア2019」です。

【住宅系リートの堅調】
まず私が注目したのは、住宅系のリートでした。
この2年程度、特に際立って業績が好調なのです。
テナント賃料の値上げが近年かなりの勢いで浸透しています。
住宅系リートの保有する賃貸マンションは、分譲とは異なり供給が少なく、
空室が少ない状態が数年続いてきましたが、さらに追加的なプラス要因がある
はずだと感じていました。
住宅系リート数社と直接会って確認すると、やはり都心の物件で、いわゆる
DINKS(共働きで子供なしの2人世帯)向けなどの人気が高く値上げが出来ている、
とのことでした。
担当者と議論し、想定できる2つの理由にたどり着きました。
1つは人手不足です。
企業は人材確保のため、若年層の給与や家賃補助を手厚くする傾向が近年
強いようです。
以前より20~30代のオフィスワーカー達の家賃負担力が増しているのです。
もう1つは値上げをし過ぎた分譲マンションの影響です。
マンションの一次取得層である若年層が高過ぎる分譲マンションの価格を見て
購入を止め、しかし都市生活に魅力を感じて都心の賃貸マンションに住む
ことにしたのではないか、との見方です。

【物流系リート、想定外の強さ】
さらに私が興味を持ったのが、物流施設の建設ラッシュの今後についてです。
当初は、圏央道のインターチェンジ周辺などに過剰に大量供給されたため、
首都圏でも空室が増え物流系リートの業績が悪化するのではと懸念しました。
しかし、それは杞憂に終わりました。
入居希望がもの凄いようです。
ネット通販、ドラッグストア、コンビニ、衣料チェーン、等々、配達の利便性を
高める希望のあるテナントからの需要が収まる気配がないとのことです。
さらにもう1つ、需要好調の理由が見つかりました。
こちらも、人手不足です。
Jリートの保有する物流施設は、倉庫ではなくいわゆる配送・仕分センターです。
元々多くの人手を必要としますが、人手の確保に悩む荷主が、大型の施設に集約し
効率を高め、企業全体として物流にかかる人手を削減する動きに出ているようです。
さらに施設内の仕分等の作業を新型施設内でロボットを導入し自動化する動きも
始まっています。

【地方リート再評価の時代】
もう1つ印象に残ったのが、東京以外の地方物件を主体とするリートの堅調さ
でした。
オフィス供給が少なく市況が好調な状況は、東京以外の主要都市も同様です。
大阪の物件を中心に保有する阪急阪神リートでは、2025年の万博を控え大阪の
不動産市況に自信を深めており、今後もグループ一体となってエリアの不動産活性化
に取り組む考えのようです。
また福岡リートは、九州エリアの人口集中の恩恵を受ける福岡を地盤に物件を
保有しています。
天神ビックバンと呼ばれる中心部再開発の計画や地下鉄七隈線の延伸(2022年開業予定)
等と併せ、長らく上昇しなかったオフィス賃料が本格的に上昇傾向となっており、
今後その恩恵を受けるものとみられます。


以上、株メンターがお届けしました。
次回もお楽しみに。



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≪執筆者紹介≫

梶井 広行 (かじい ひろゆき)

信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」

三菱UFJ国際投信 元ファンドマネージャー、
日本証券アナリスト協会検定会員

三菱UFJ国際投信、三菱UFJ信託銀行等にて日本株、Jリートのファンドマネージャー、
アナリストとして、機関投資家の年金・投信運用に延べ30年弱 携わる。
特に2007年以降、三菱UFJ国際投信にてJリート1000億超ファンドの責任者として
2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。
 ・モーニングスターアワード2014 最優秀ファンド賞
 ・モーニングスターアワード2012、2013 優秀ファンド賞
 ・R&Iファンド大賞 2012~2015 優秀ファンド賞受賞
  (以上、国内REIT型 部門)
2017年末 三菱UFJ国際投信 退職。
2018年 信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」として
投資教育業、コンサルティング業を創業。


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