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【FP E-PRESS】『2020年、オリンピックイヤーのJリート市場見通し』【FPコラム】/(Vol.974 2020/1/15)


■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.974 2020/1/15) ■□■□■

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エフピー研究所 メルマガ担当のコジマです。

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皆様のお申し込みをお待ちしております。


━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━


『第20回「2020年、オリンピックイヤーのJリート市場見通し」』


              
           (執筆者:株メンター 梶井 広行)

―――――――――――――――――――――――――――――――――
皆さん新年明けましておめでとうございます、株メンターです。
オリンピックイヤーの2020年も、株メンターは資産運用の相談相手
として皆さんとのご縁を大切にしたいと思います。
本年もよろしくお願いいたします。
記念すべき連載第20回目の今回は「2020年、オリンピックイヤーの
Jリート市場見通し」です。
昨年一旦高値を付けたJリート市場、オリンピックイヤーの2020年を
どうみるか、考えてみたいと思います。

【2020年東京五輪の影響は】
東京五輪の誘致が決定して以来、不動産市場やJリート市場では東京の
不動産の受ける恩恵について話題になってきました。
相場的にはオリンピックという材料はとっくに織り込み済ですが、
終了後の反動があるかについては気に掛かるところです。
前回1964年との比較で言えば、バブルの生成という観点で、戦後復興
の国威発揚を兼ねた一大イベントだった前回と今回は大きく異なる
と思います。
あの時は新幹線が開業し首都高も同時に完成しました。
現在の東京の首都機能の骨格が五輪を契機に出来上がったとも言えます。
今回は五輪を契機に国家的大開発が目白押しとなるようなことは無く、
スポーツ施設・選手の滞在施設の建設や都心のオフィス供給で一部
大型プロジェクトがあった程度です。
五輪の反動については、私は都心の不動産市況に与える直接的影響は
あまりないとみています。
ただ、五輪とは関係ないですが、長期間上昇を続けてきた不動産売買市場が、
そろそろピークアウトする時期に差し掛かっている印象はあります。
(余談:世界の不動産市場見通し)
新年なので大胆に言いますが、世界の不動産価格は昨年がピークだった
可能性があるとみています。
欧米では既に上がり過ぎているし、香港、中国の不動産もさらに上昇
はしそうにありません。
世界の銀行は積み上がった不動産貸付をさらに積極拡大するとは思えません。
日本では不動産向け融資は既に昨年でピークアウトしているようです。
つまり、現物不動産については、今年は最後の売りの年、かもしれません。
不動産の売却をご検討の方、早めがよいと思います。

【構造的人手不足が堅調なリート業績を下支え】
一方で、Jリート各社の業績は依然として堅調で、五輪後も堅調さは続く
と思います。
リートの業績と関係する不動産賃貸市況は、上記の不動産売買市場とは
状況が異なるのです。
リートの成長ドライバーの1つである外部成長、つまり物件購入による
資産規模の拡大については、物件価格の値上がりが続きリート各社の
購入意欲は強くないので、概して大きく期待しづらい状況です。
しかし一方で、もう1つのドライバーの内部成長、つまり賃料収入の
増加については、今後も期待できそうです。特に賃貸市況が堅調な
オフィス・住宅系リートでは、今後も内部成長が配当増のメイン
ドライバーとなりそうです。
この背景として重要なのは、当連載でも再三指摘している、構造的
人手不足です。
人材確保のための優良立地オフィスの確保は、今やどの企業にとっても
最優先課題です。
企業は採用のためなら無理してでも高い家賃を払う気があります。
さらに、企業は人材確保のため、若年層の給与や家賃補助を手厚くして
おり、20~30代オフィスワーカーの家賃負担力が増しています。
だから住宅リートは都心のマンション家賃を値上げできるのです。

【上値余地は米金利次第】
リート各社の業績については今年も懸念は少ないとみていますが、
Jリート市場の先行きに影響が大きいのは、やはり世界の金利の
動向です。
世界の金利の目印、米10年債金利は昨年秋にイールドハンティング
バブルがあったとみています。
利子の付く債券が世界中どこを探しても乏しく、結果米債に世界の
リスクマネーが集中し、債券買いバブルが起きた結果が昨秋の1.5%割れ
だとみています。
つまり、一旦米金利の底を見たのではないか、ということです。
この水準は2012年、2016年に続き3回目で、米10年債金利のトリプルボトム、
重要な底値形成となった可能性があります。
もしかすると、金利は世界的に低下基調だという一般的な見方に反し、
米金利はもう大きくは下がらないかもしれません。
すると、利回り商品Jリートにとっては、上値余地が限られることになります。

【まとめ】
米10年債金利が1.5%を大きく下回らない限り、堅調な業績が続いても
東証REIT指数の高値2250ポイント越えは難しいかもしれません。
ただ世界の株式市場が軟化すれば、株と逆行しやすいJリートには
上値余地が生じることもありましょう。
新年早々あまり景気のいい話じゃないな、とお思いかもしれませんが、
リートへのインカム投資には好機と言えます。
好業績リートを高利回りで割安に買うチャンスとなるからです。


以上、株メンターがお届けしました。
次回もお楽しみに。

―――――――――――――――――――――――――――――――――
≪執筆者紹介≫

梶井 広行 (かじい ひろゆき)

信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」

三菱UFJ国際投信 元ファンドマネージャー、
日本証券アナリスト協会検定会員

三菱UFJ国際投信、三菱UFJ信託銀行等にて日本株、Jリートのファンドマネージャー、
アナリストとして、機関投資家の年金・投信運用に延べ30年弱 携わる。
特に2007年以降、三菱UFJ国際投信にてJリート1000億超ファンドの責任者として
2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。
 ・モーニングスターアワード2014 最優秀ファンド賞
 ・モーニングスターアワード2012、2013 優秀ファンド賞
 ・R&Iファンド大賞 2012~2015 優秀ファンド賞受賞
  (以上、国内REIT型 部門)
2017年末 三菱UFJ国際投信 退職。
2018年 信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」として
投資教育業、コンサルティング業を創業。

なお、「株メンター」サイトでは、投資に役立つ無料毎日コラムを
日々配信中です。またオリジナル小冊子『株式投資成功へのヒント』も
当サイトから無料ダウンロード出来ます。どうぞご自由にご活用下さい。

各種お問い合わせについても、当サイトからどうぞ。

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