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【FP E-PRESS】『新型肺炎とJリート』【FPコラム】/(Vol.979 2020/2/19)



■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.979 2020/2/19)■□■□■

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エフピー研究所 メルマガ担当のコジマです。

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*お申し込みの際は、コメント欄に「ご参加人数」を明記下さい。

皆様のお申し込みをお待ちしております。


━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━


『第21回「新型肺炎とJリート」』


              
         (執筆者:株メンター 梶井 広行)


――――――――――――――――――――――――――――――――――

皆さんお元気ですか、株メンターです。
オリンピックイヤーの2020年、冒頭から変化の激しいイベントの多い年ですね。
米中摩擦が一段落、と思ったらすぐにイランで地政学リスクが高まり、
さらに今回の新型肺炎、と息つく暇もない状況です。

東京五輪の開催は大丈夫か、と少し心配になってしまいますが、今回は
この新型肺炎のJリート相場への影響を考えてみたいと思います。
連載第21回目のテーマは「新型肺炎とJリート」です。

【景気減速で金融緩和への期待】
今回流行している新型コロナウイルスは、感染力がかなり高く、そして
感染しても発病しない感染者が多く存在する(であろう)点が特徴的だ
と思います。
感染者が特定できないため、経済活動の本格再開や感染拡大の収束を明確
に示すには相当に時間が掛かることになります。
従って少なくとも一時的に、経済が世界規模で減速するのは避けられない
と思います。
これに対し中国をはじめ一部の国々は、マーケットの動揺や経済の悪化を
防ぐべく、金融当局が緩和姿勢を強めています。
この状況が世界に広がれば、世界の金利低下傾向に一段と拍車が掛かり、
「利回り商品」Jリートにとっては一段と投資魅力が増すことになります。
またJリートは、当然ですが日本の不動産に投資しており「中国とは関係
が薄い」という相対的な強みもあります。
有り余るリスクマネーの逃避先として、注目が一段と高まることはあり得ます。

【銘柄間格差】
ただ、Jリート各社に対する新型肺炎の影響は、セクター(物件種別)
により異なります。
底堅いテナント需要の続くオフィス系、住宅系、物流系リートには
特段大きなマイナスの影響は出ないものと思われますが、一方ホテル系、
商業系のリートにはネガティブです。
インバウンド、そして日本人についても観光需要は減少しますので、
ホテルの稼働率や売上は一時的に低下します。
また、商業施設も経済活動の抑制、インバウンド需要の減少により
店舗売上の低迷が想定されます。

しかし、このような状況は、見方を変えればチャンスかもしれません。
足元ホテル系・商業系リートの投資口価格は総じて振るわないわけですが、
それは逆に利回りの観点から見れば高利回りで魅力があります。
肺炎の影響が早期に一巡するようであれば、リートの業績には大きく
影響が出ず、安く買う狙い目となるかもしれません。

【中期的に懸念されるリスク】
さらに、肺炎が経済面に与える中期的な影響として気になるのは、
肺炎対応に追われる中国に物価上昇のリスクがある点です。
ただでさえ、豚コレラで豚肉の値段が高騰しその影響で消費者物価が
上昇していたところに、今回の新型肺炎で経済活動の停止に由来する
食糧や生活必需品のモノ不足がおこり、足元で物価上昇に拍車が
掛かっています。
実際、中国の消費者物価指数は昨年央までは2%程度の上昇でしたが、
今年1月には前年比+5.4%まで急上昇しました。
目下中国の金融当局は、肺炎リスク対応で金融緩和を徹底させ、
株価下落や経済の低迷を防ごうとしています。
株価は短期的にそれを好感していますが、緩和を続ければ物価上昇が
さらに加速し兼ねません。
つまりこのことは、中国の金融当局が肺炎と物価上昇の間で今後
板挟みの状態となり、緩和を続けられないかもしれない、
ということを意味します。
さらに、肺炎が短期で収束しなければ“世界の工場“である中国の
物価上昇圧力は、世界中に“輸出”されることになり、世界的な
金融緩和の流れに水を差すかもしれません。
そうなればJリートの投資口価格も勢いを失うことになります。
ちなみに、景気が低迷する中での物価上昇とはつまり、
「スタグフレーション」的な状況です。
スタグフレーションは、株式市場やJリート市場にとっては最悪です。
業績が悪化する最中に金利が上昇する、つまりダブルで
ネガティブだからです。

【まとめ】
新型肺炎という新たな難局に、Jリートは安心できる避難先として
当面大切な役割を果たすと期待できます。
ただ、新型肺炎の拡散に収束の兆しが見られ、株式市場が回復し
本格上昇を再開すれば、Jリート市場は上値が重くなると思います。
なお、中国をはじめ世界の当局の金融緩和姿勢が続くか、にも注目です。


以上、株メンターがお届けしました。
次回もお楽しみに。

―――――――――――――――――――――――――――――――――
≪執筆者紹介≫

梶井 広行 (かじい ひろゆき)

信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」

三菱UFJ国際投信 元ファンドマネージャー、
日本証券アナリスト協会検定会員

三菱UFJ国際投信、三菱UFJ信託銀行等にて日本株、Jリートのファンドマネージャー、
アナリストとして、機関投資家の年金・投信運用に延べ30年弱 携わる。
特に2007年以降、三菱UFJ国際投信にてJリート1000億超ファンドの責任者として
2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。
 ・モーニングスターアワード2014 最優秀ファンド賞
 ・モーニングスターアワード2012、2013 優秀ファンド賞
 ・R&Iファンド大賞 2012~2015 優秀ファンド賞受賞
  (以上、国内REIT型 部門)
2017年末 三菱UFJ国際投信 退職。
2018年 信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」として
投資教育業、コンサルティング業を創業。


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