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【FP E-PRESS】『Jリート、過去の危機時に学ぶ』【FPコラム】/(Vol.983 2020/3/18)


■□■□■ FP E-PRESS(エフピーエプレス)(Vol.983 2020/3/18)■□■□■

こんにちは。
エフピー研究所 メルマガ担当のコジマです。

新型コロナウイルス感染の世界的拡大による、市場の動きも気になりますね。
このような時、個人投資家は資産作りのためにどう行動すればよいか、
今回のコラムでは、お馴染み株メンター梶井 広行氏が解説致します。


さて、今週はこちら。

━【 今週のラインアップ 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

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● FP業務 お役立ちコラム

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 会場での説明会は、昨今の新型コロナウィルスの影響を鑑みて、
 4月以降の開催を予定しております。

 4月8日(水)10:00~、を予定

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皆様のお申し込みをお待ちしております。


━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━


『第22回「Jリート、過去の危機時に学ぶ」』


              
               (執筆者:株メンター 梶井 広行)


――――――――――――――――――――――――――――――――――
皆さんお元気ですか、株メンターです。

先日ある会合の挨拶で、五輪イヤーの今年は昨年から一転してマーケットは
荒れる年になりそうですよ、と皆さんに注意を呼びかけたのですが、
すぐにここまで激しい展開が来るとは・・。
新型コロナウイルス感染の世界的拡大による経済活動の機能停止が、
世界の金融市場にパニック的な影響を与えています。
さらに、原油市場において協調減産の足並みが乱れ、主要産油国が反目
することで原油価格も暴落しました。
当初油断していた米への感染拡大で、米株式市場ではサーキットブレーカー
(自動停止装置)発動の事態となりました。
今回のコロナショックは、金融史に残る異常事態と言えます。
さて、このような時、個人投資家は資産作りのためにどう行動すればよいか、
Jリート市場が見舞われた過去の危機に学び、今後の投資への示唆を探ります。
連載第22回目の今回は、「Jリート、過去の危機時に学ぶ」と題し、
リーマンショック、東日本大震災の時の市場を振り返ります。

【リーマンショック】
今から10年以上前、2008年9月のリーマン破たんを契機とする金融ショックでは、
日本では乱立していた中堅中小の上場不動産会社の多くが倒産しました。
Jリートも1社破たんし、市場関係者も“2社目はどこ?”と疑心暗鬼となり
市場は大きく混乱しました。
Jリート市場の配当利回りで一時10%越えとなるまで投資口価格が売り込まれました。
国による官民ファンドの創設などもあり市場は落ち着きを取り戻しましたが、
しばらく投資口価格は低迷を続けました。
ただ一方でJリート各社の業績や配当については比較的安定的でした。
もともと賃料更改は2年~5年以上に1回と影響はすぐには業績に表れないですし、
物件や賃貸契約の分散も利いています。市場全体としては、配当への影響は
ショック後2~3年で影響のあったリートで2~3割減少という程度で済み、
配当が大きく減らないリートもありました。他の一般企業のように、
一転無配等の事態には全くなりませんでした。
つまりリーマンショック後の非常に高い利回りの時期は、後から振り返れば
絶好の投資チャンスだったといえます。
配当は若干減り、投資口価格は激安となったので利回りが高くなったわけです。
100年に1度と言われる金融危機を経ても高水準の配当を出し続けたJリート
の安定感は、他の投資対象にない強みだといえます。

【東日本大震災】
続いて震災の時の話ですが、ここでは私の経験談をご披露します。
東日本大震災のとき、私はFMとして十分な企業調査をして、まだインバウンド
ブームの前でしたが、一部ホテルリートの将来性に大きな期待を寄せていました。
オーバーウェイトにして勝負をかけていたのです。
ところが、突然大地震が東北地方を襲いました。物件の被害への懸念に加え、
その後の観光需要の減少も懸念され、ホテルリートの投資口価格は半値近く
まで急落しました。
確かにその後配当も一時減りましたが投資口価格の下げの方がはるかに大きく、
「そんなに下がるの」と無念でした。
配当も株価もその後回復しインバウンドブームを迎えましたが(笑)。

当時私は、ホテルリートに限らず上場全社の物件被害を聞き取り調査しました。
倒壊や重大な被害に遭った物件は上場全リートを通じて1棟も無く、
損害率(損害額/物件金額)で平均が0.02%程度で非常に軽微だったと記憶
しています。
仙台にもJリート物件はありましたが大きな被害は無く、震災後は逆に空き
のあったオフィスやマンションが満室になったのを印象深く覚えています。
安心できる物件なので逆に人気化したのです。

【示唆:どうするか】
大きなショックはJリートの投資口価格には大きな影響を与えます。
市場性のある投資先全てから資金を引き揚げる動きが生じるからです。
あと、株など他の運用で出た損の穴埋めをするためJリートが売られたりもします。
この種の投げ売りが出ると、金利が低下しても関係なくJリート市場は下落します。
今回のコロナショックでも足元まさにそのような状況となっています。
しかし、Jリートの配当については、過去大きなショックを経ても相対的に抜群
の安定感を保ってきました。
長期にインカム投資を行っている皆さんにとっては、今のような市場の状況は、
経営的に安定している一部大手リートでも比較的割安に投資できる機会と言えます。
感染による経済封鎖が長期化すればJリート市場も下値を模索する展開にもなり
ましょうが、配当の安定感が魅力のJリートにとっては今からがインカム投資
の一つの好機だと考えています。(出稿:3月12日引け)


以上、株メンターがお届けしました。
次回もお楽しみに。


―――――――――――――――――――――――――――――――――
≪執筆者紹介≫

梶井 広行 (かじい ひろゆき)

信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」

三菱UFJ国際投信 元ファンドマネージャー、
日本証券アナリスト協会検定会員

三菱UFJ国際投信、三菱UFJ信託銀行等にて日本株、Jリートのファンドマネージャー、
アナリストとして、機関投資家の年金・投信運用に延べ30年弱 携わる。
特に2007年以降、三菱UFJ国際投信にてJリート1000億超ファンドの責任者として
2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。
 ・モーニングスターアワード2014 最優秀ファンド賞
 ・モーニングスターアワード2012、2013 優秀ファンド賞
 ・R&Iファンド大賞 2012~2015 優秀ファンド賞受賞
  (以上、国内REIT型 部門)
2017年末 三菱UFJ国際投信 退職。
2018年 信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」として
投資教育業、コンサルティング業を創業。


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