■□■□■　FP E-PRESS（エフピーエプレス）(Vol.1021 2020/12/16) ■□■□■





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━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


『2020年、大転換のＪリート市場』

　 (執筆者：梶井 広行）

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こんにちは、株メンターです。皆さんお元気ですか。
予想されていたことですが、冬本番となりコロナ感染は再び世界的に拡大していま
す。約100年前のスペイン風邪大流行の際も、1918年の3月に最初の小さな流行が来
た後、同じ年の年末に感染が爆発し多数の死者を出したそうです。安全性の高いワ
クチンが少しでも早く、世界中に広く行き渡ることを願います。

今月は今年最後の連載となるので、少し早いですがコロナ禍によって大転換期を迎
えたＪリート市場の2020年を、改めて振り返りたいと思います。連載第31回目の今
回は「2020年、大転換のＪリート市場」です。




【春の大激震】
今年3月19日に、東証リート指数は1日の値幅としては市場創設来で最大の下げ、
－20%もの下落を記録しました。コロナ禍の感染拡大により、リーマンショック時に
も起きなかったような暴落を演じたのです。正確な原因は不明ですが、3月決算を目
前に控えそれまでの下落に耐え兼ねた金融機関のロスカット売りが集中したとみら
れることに加え、海外投資家の換金売りも引き金になったと思われます。海外のMBS
（不動産担保証券）ファンド等の急落による、追加担保差し入れのための不動産関
連商品の投げ売りが日本のリート市場にも殺到したようです。



【戻りは鈍く銘柄差の大きい1年】

しかし、その後も市場の回復力は鈍く、東証REIT指数はここまで昨年末比約－20%と、
堅調な株式市場とは対照的です。当初この戻りの鈍さに違和感がありましたが、コロ
ナ禍の影響の大きさを的確に反映した動きだと後になって分かりました。

そこでここからは、2020年のＪリート市場のセクター（物件種別）毎の投資口価格
の年始来の動きを改めて振り返ろうと思います。

まず目立ったのが物流系リートの堅調さです。コロナ禍による巣籠もり消費、物流
拠点ニーズの急増の恩恵が現れています。リート6セクターのうちで唯一大きく市場
平均の東証リート指数を上回るパフォーマンスとなりました。

一方特に不振だったセクターがホテル系です。インバウンド観光客が消滅し、行動
制限で客足が封じられました。ホテル運営業者の破たんを防ぐ支援コストも配当を
圧迫しました。

なお商業系リートも通年でみるとホテル系と近い動きをしました。コロナ禍でEコマ
ースに需要を奪われ店舗売上が激減したためです。



【今後が気になるオフィス系・住宅系】

コロナ禍の長期化に伴い夏以降徐々に投資口価格が軟化したのがオフィス系と住宅
系です。テレワーク等の活用で就業者の勤務形態が大きく変わると見込まれ、高額
な優良物件のオフィス床が余ると懸念されています。

また、安定した業績を継続してきた住宅系にも今後は懸念があります。当連載でも
指摘した、東京圏からの人口流出です。コロナ禍の影響で今夏から居住地を人口密
度の高い東京圏から圏外へ移す動きが現れています。住宅系リートは東京圏への人
口流入を前提に物件ポートフォリオを東京集中型に形作ってきたため、今後方向転
換を迫られることになりそうです。夏以降、そうした懸念が投資口価格にも現れ始
めています。



【コロナ禍は青天の霹靂】

コロナ禍とは、Ｊリート業界だけでなく不動産業界全般にとっても、青天の霹靂と
も言うべき出来事だと考えます。
都心の憧れの一等地オフィスが一転不人気化し、戦後一貫して人口流入が続いてき
た東京圏から居住者が逃げ出し始めています。

不動産の価値とは「その土地の人を集める力」と私は考えていますが、何を目指し
てその土地に人が集まるのか、その基準が今ひっくり返りつつあります。この価値
観の転換は、落ち着きどころがまだ見えません。どのくらいの時間を掛けどの程度
変化するか、は今後のコロナ禍次第です。

ただひとつ言えることは、一部の大手企業は大転換だと認識し、既に動き始めてい
るということです。旗艦物件の売却や上場不動産企業の非公開化、そして相次ぐTOB
等の企業行動にそれが現れています。

今不動産は新たな価値観に基づいて新たにプライシングされ直そうとしています。
リートを含む不動産賃貸業も全体として、経営戦略の見直しを迫られそうです。



＜執筆者紹介＞

梶井 広行　（かじい　ひろゆき）

信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」

三菱UFJ国際投信 元ファンドマネージャー、
日本証券アナリスト協会検定会員

三菱UFJ国際投信、三菱UFJ信託銀行等にて日本株、Jリートのファンドマネージャー、
アナリストとして、機関投資家の年金・投信運用に延べ30年弱　携わる。
特に2007年以降、三菱UFJ国際投信にてＪリート1000億超ファンドの責任者として
2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。
　・モーニングスターアワード2014　最優秀ファンド賞
　・モーニングスターアワード2012、2013　優秀ファンド賞
　・Ｒ＆Ｉファンド大賞 2012～2015　優秀ファンド賞受賞
　　（以上、国内REIT型 部門）
2017年末　三菱UFJ国際投信 退職。
2018年　信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」として
投資教育業、コンサルティング業を創業。



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