■□■□■　FP E-PRESS（エフピーエプレス）(Vol.1055 2021/8/18) ■□■□■


皆様こんにちは！　エフピー研究所の三田です。

今回は、10月実施予定のオンラインセミナーのご紹介をさせて頂きます。


＜セミナータイトル＞
◆『オンラインセミナー（ウェビナー）人生100年時代に備える資産形成！
基礎から押さえるiDeCo・つみたてNISA』
【講師】　小川 満啓講師
【日程】　10/30(土)　10:00～16:00
【定員】　20名（先着順受付）
【受講料】11,000円（税込）
【FP単位】5単位


iDeCo・つみたてNISAどちらもここ最近よく耳にする言葉になりました。
活用すれば誰でも税制の恩恵を受けるこれらの制度ですが、皆さんはもう利用
されていますか？
「なんとなく面倒くさそうだから…。」「老後の資金は今の年金で充分。」と
敬遠していたら勿体ないです！
早く始めれば始める程、お得になるこの制度、それを基礎から応用まで易しく
学べるのが、今回ご紹介させて頂くセミナーです。


＜こんな方におススメ！＞
・人生100年時代に備える資産形成のポイントを知りたい
・iDeCoやつみたてNISAについて基礎から知りたい
・現行の制度と、今後の変更点について理解したい
・制度の活用方法や投資できる商品について知りたい
・制度の基礎から応用まで広く理解したい
・お客様から相談を受けた際、満足度の高い説明と提案がしたい


またこちらのセミナーは、AFP・CFPの継続教育として【金融資産運用設計】の
5単位も付与されます。
iDeCo・つみたてNISAの事が学べるだけでなく、継続教育の単位も取得できる
お得なセミナーのお申し込みは下記のURLから！

＜概要・お申込みはこちらから＞
https://www.kyoukara.jp/school/?detail=237




━【 今週のラインアップ 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


●　FPインターネット継続教育のご案内
　
●　FP名人無料説明会のご案内

●　FP業務 お役立ちコラム


━━【 FP継続教育 通信講座のご案内 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■ 「今日から始めるインターネット継続教育」
　　AFP15単位,CFP30単位の取得可能。

・2月1日からAFP15単位コースの価格を2,970（税込）から1,980円（税込）に引き
下げました。

AFP　15単位【1,980円税込】
CFP　30単位【2,970円税込】

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　　 WEB⇒ https://www.kyoukara.jp/index2.php
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　　（パソコン・インターネットが苦手な方におススメ）

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　　 Tel⇒ 03-5803-2167 　　
　　 WEB⇒ https://www.kyoukara.jp/paper

━━【　FP名人 無料説明会のご案内　】━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【FP名人新規ご購入を検討中のお客様へ】

　　～～　概要　～～

　・FP名人の新たに購入することを検討中の方を対象とした説明会です。
　・事前予約制、約30分＋質疑応答の説明会（無料）となります。

　「実際の操作画面を見てみたい、質問したい」という方は、ぜひご参加ください！

なお、ウェビナーという形式でZoomを使用して説明しますので、カメラやマイク
　は不要で、他の参加者に顔や名前が見えることはありません。
　お気軽にご参加下さい。

■■□オンライン説明会■■□

　全国どこにお住まいの方も、パソコン・タブレット端末があれば参加できます！
　
＜開催スケジュール＞
　
2021年 8月20日（金）10：00～


お申込みはこちらから
https://www.fptool.jp/event/

皆様のお申し込みをお待ちしております。



━━【 お役立ちコラム 】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


「Jリートの上値、インフレならどこまで？」

　(執筆者：梶井 広行　）


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皆さんお元気ですか、株メンターです。

Jリート市場は足元堅調です。東証REIT指数は2019年に付けた高値までもう少し、
2100ポイントを越えて値を維持し、まだ上値を試そうかという勢いです。

そこで今回は、デフレ→インフレに時代が今後大きく変化すると仮定した場合の
上値余地について、東証REIT指数の試算にトライしてみようと思います。


株メンターの連載第39回は「Jリートの上値、インフレならどこまで？」です。



【Jリート市場にとってインフレは初体験】

リート（不動産投資信託）という仕組は、最初アメリカで1960年に創設された
のですが、日本でリートが導入（投信法が改正）されたのは2000年です。
つまりJリート市場はデフレの中で誕生し、まだ1度も本格的なインフレ時代を
経験していません。よって、デフレ→インフレへと時代が大きくシフトしたら、
投資口価格がどう価格形成されるのか、誰も見たことはありません。




【インフレ時代入りなら投資家はどう変わるか】

そもそも、デフレ→インフレへと時代が大きくシフトしたら、市場での価格形成に
変化は起こるのでしょうか。

私は起こると思っています。

今までのデフレ時代では、金利が上昇すれば相対的な利回りの魅力が薄れリート
指数は下落すると考えるのが常識でしたが、インフレ時代となれば、今までと逆に、
金利上昇と同時に買われる可能性があります。

インフレヘッジを狙った資金流入が見込めるからです。

金利も上昇するインフレ時代には、余剰資金をキャッシュで放置すると実質価値が
目減りするため、値上がりの期待できる実物資産、つまり株・不動産・商品などに
投資資金が流れやすくなります。不動産の代替としてリート市場にも資金が集まる
とみられます。つまり、リートの利回りなどのバリュエーションの水準観に、
変化が起こるわけです。足元で既にその動きが生じていると私はみています。



【試算　インフレ時代のJリートの上値余地】

全くの見当違いになるかもしれませんが、頭の体操として、インフレ時代で資金流入
が続いた場合の東証リート指数の上値余地について考えてみたいと思います。


将来の投資口価格を予想する際、いつも考えるベースは、２つのバリュエーション
指標を用いることです。すなわち、利回り格差、とNAV倍率です。リートの稼ぐ利益
から評価する方法と、保有する資産の価値から評価する方法がある、ということです。

まず、利回り格差、つまりJリート市場の平均利回りと国債利回りの差、に着目します。
一般に不動産やリートの長期的な利回り格差は平均で３％程度と言われています。
コロナ前までのデフレ時代は金利が低下基調にある時代であり、利回り格差という点
では拡大しやすい傾向がありました。実際、ここ数年は概ね４％付近で推移してきました。

しかし、今後インフレ時代になれば、金利も上昇傾向となるため利回り格差は縮小
方向の圧力を絶えず受けることになると想像します。

今Jリート市場の利回りは3%前半、金利は0%なので利回り格差も3%前半ですが、これが
3%や３％割れを中心に推移する時代に、今後変わるかもしれません。仮に2.5%まで縮小
すると考えると、東証リート指数は過去の最高値2613ポイントを越えて2800ポイント
程度まで上昇する、と試算できます。

一方、市場のNAV倍率（投資口価格／NAV[純資産：Net Asset Value]）に着目すると
目下1.2倍程度で、過去からのNAV倍率の中心レンジ0.8～1.6倍、のほぼ中央に位置する
状況です。上記の2800ポイントという目安は、NAV倍率では約1.5倍のレベルとなり、
割高レベルですが異常に高過ぎるとも言えない水準だと思います。

まあ、まずは直近の上値2200ポイントを足元で越えられるか、ですが (笑)。



【ただ、値上がり益狙いのJリート投資は慎重に】

時代が変われば上値の見方も変わる、さらに上昇する可能性もあると書きましたが、
ただ、値上がり益狙いのJリート投資をここから始めるのは、少々慎重にすべきと考えます。

なぜなら、もし新時代となったらいつ売るべきか、その目安を具体的に想定するのが
難しいからです。いくらで売るべきか、バリュエーションの経験値がまだ無いなか
では手探り状態になりかねません。

インフレ時代になるとすれば、新時代のバリュエーション指標のレンジは、これから
市場によって示されます。

一方、もしインフレにならないとすれば、現状の価格は私には割高に見えます。

Jリートのキャピタルゲイン投資については、セクター（物件種別）動向のリサーチ、
個別銘柄のリサーチを十分出来る方に、参加資格があるように思います。

個人投資家にとってJリートは、インカムゲイン投資に最適です。

キャピタルゲインは、得られたらラッキー、くらいの気持ちで臨むのがよいので
はないでしょうか。



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＜執筆者紹介＞

梶井 広行　（かじい　ひろゆき）

信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」

三菱UFJ国際投信 元ファンドマネージャー、
日本証券アナリスト協会検定会員

三菱UFJ国際投信、三菱UFJ信託銀行等にて日本株、Jリートのファンドマネージャー、
アナリストとして、機関投資家の年金・投信運用に延べ30年弱　携わる。
特に2007年以降、三菱UFJ国際投信にてＪリート1000億超ファンドの責任者として
2017年まで10年間運用を担当し、複数の以下アワードを連続受賞。
　・モーニングスターアワード2014　最優秀ファンド賞
　・モーニングスターアワード2012、2013　優秀ファンド賞
　・Ｒ＆Ｉファンド大賞 2012～2015　優秀ファンド賞受賞
　　（以上、国内REIT型 部門）
2017年末　三菱UFJ国際投信 退職。
2018年　信頼できる株・運用の相談相手「株メンター」として
投資教育業、コンサルティング業を創業。




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